Bail commercial : les différents types de contrat de location

Quel type de bail commercial choisir pour louer son local commercial ?

Qu’est-ce qu’un bail commercial ? — définition

Le bail commercial désigne un contrat de location dédié à la l'exploitation d’un local, employé pour exercer une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale. Les murs commerciaux ont pour vocation de servir à l’exploitation d’un fonds de commerce. Ce contrat de location commercial lie le propriétaire et bailleur au locataire du local commercial par des règles que l’on nomme « statut des baux commerciaux ».

Quelles sont les règles du bail commercial ? (statut baux commerciaux)

Le statut des baux commerciaux constitue un ensemble de règles légales qui s’appliquent aux contrats de location commerciaux. Il offre notamment certains avantages au locataire, comme :

le droit de renouveler le bail après 9 ans ;
le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail ;
la révision triennale du loyer, ou une évolution du loyer indexée sur la clause d’échelle mobile. Cela garantie une protection en cas d’inflation, et empêche la survenue d'une augmentation trop importante sur un laps de temps restreint.

Afin que le statut du bail commercial soit effectif, le contrat de bail doit être établi pour un local à usage commercial, artisanal ou industriel. Par ailleurs, le locataire doit y exploiter un fonds de commerce. Enfin, ce chef d’entreprise doit aussi impérativement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou bien au registre national des entreprises (RNE). Voyons cela dans le détail.

Conclure un contrat de bail

Le contrat de bail est un accord selon lequel le propriétaire doit fournir au locataire un local. En échange, le locataire est tenu de verser un loyer au bailleur.

Louer un local à destination commerciale

Le contrat de location doit concerner un bien immobilier dont la structure est stable et permanente. En effet, le locataire doit pouvoir y rester aussi longtemps que le prévoit le bail.

Un bail commercial se conclut uniquement pour la location d’un local à destination commerciale. Autrement dit, il ne peut se destiner qu’à une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Cependant, il reste possible de changer l’usage d’un logement afin qu’il devienne un local commercial. Il faut alors procéder à une demande d’autorisation de changement d’usage. Cette démarche s’effectue auprès de la mairie de la commune sur laquelle est implanté le bien immobilier.

Exploiter un fonds de commerce

Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, le locataire du local commercial doit y exploiter un fonds de commerce. Il peut en être le propriétaire, ou bien en bénéficier dans le cadre d’une location-gérance. À noter que le locataire gérant d’un fonds de commerce ne peut pas prétendre au renouvellement du bail commercial.

D’autre part, le fonds doit être exploité régulièrement et respecter la destination du bail.

Le locataire du local commercial peut prétendre au droit au renouvellement du bail commercial, à condition d’avoir exploité le fonds de commerce pendant les 3 années antérieures à la fin du bail (initial ou prolongation).

L'immatriculation du locataire

Tous les locataires du local commercial doivent être immatriculés au RCS ou au RNE. Alors que tous les commerçants doivent s’inscrire au registre du commerce, l’inscription au registre national des entreprises est uniquement obligatoire pour les artisans (société ou personnes physiques) qui embauchent moins de 10 salariés. L’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au RNE doit être effectuée par toutes les personnes qui exercent une activité commerciale.

Quels sont les différents types de baux commerciaux

On dénombre trois principaux types de baux commerciaux : le bail commercial classique, le bail dérogatoire, ainsi que le bail précaire.

Le bail commercial classique (bail 3 6 9)

Le bail commercial classique reste le type de contrat de location le plus répandu. Il est établi pour une durée minimum de 9 ans, et se renouvelle automatiquement tous les 3 ans, d’ou l’appellation « bail 3 6 9 ». Ce bail présente l’avantage d’offrir une certaine stabilité au locataire qui peut s’installer durablement et se concentrer sur le développement de son activité sans craindre une résiliation anticipée.

En revanche, le bail commercial classique comporte également quelques inconvénients, comme le manque de flexibilité. En effet, le locataire ne peut pas résilier le bail avant la fin de chaque période triennale s’il ne possède pas de motif valable. Difficile par conséquent de mettre fin à une activité sans être redevable des loyers sur la durée prévue au contrat.

Le bail dérogatoire (ou bail précaire)

Le bail dérogatoire permet la location d’un local pour une durée maximum de 3 ans, sans renouvellement automatique. Ainsi, lorsque le contrat de location expire, le locataire doit quitter les murs commerciaux. Par conséquent, ce bail s’adresse particulièrement à un chef d’entreprise qui souhaite mettre à l’essai son activité, sans engagement à long terme. Il s’agit également d’un choix idéal pour les activités saisonnières ou de type événementiel.

L’inconvénient principal du bail dérogatoire réside dans le fait qu’il échappe aux règles classiques des baux commerciaux. Le propriétaire peut résilier le bail à tout moment, sans avancer de motif valable. Dans ce cas, le locataire ne peut pas prétendre à l’indemnité d’éviction.

En revanche, si le propriétaire accepte que le locataire reste dans le local commercial au-delà de la durée maximale du bail dérogatoire, celui-ci est requalifié en bail commercial classique 3-6-9.

Le bail commercial à construction

Dans un bail commercial à construction, le locataire s’engage non seulement à exploiter le bien immobilier, mais aussi à construire ou à réaliser des travaux dans le local commercial qu’il loue. Ces travaux peuvent avoir pour but d’édifier, de réparer, ou encore d’améliorer le bâtiment en question. Il s’agit notamment d’une option à envisager dans le cadre de la construction d’un local commercial sur un terrain nu. Cette solution présente l’avantage de pouvoir parfaitement adapter la structure du local aux besoins de l’activité commerciale qui s’y déroulera.

La durée minimale du bail commercial à construction s’élève à 12 ans. Ce contrat de location peut contenir une clause de résiliation anticipée. Par ailleurs, ce type de bail est encadré par le Code de la Construction et de l’Habitation (articles l. 251-1).

Quels critères prendre en compte pour choisir le bon bail commercial ?

Afin de choisir le bon type de bail commercial pour votre activité commerçante ou artisanale, il est impératif de prendre en considération certains paramètres :

Identifier ses besoins : la localisation, la superficie, les aménagements… sont tout autant d’éléments qu’il faut clarifier avant de procéder au choix du bail. Leur importance sera plus ou moins pondérée en fonction de la nature de l’activité.
Avoir connaissance de tous les types de bail : pour faire un choix éclairé, il est essentiel d’avoir une idée précise de toutes les options qui s’offrent à vous. De fait, n’hésitez pas à vous renseigner sur les spécificités, les avantages ainsi que les inconvénients de chaque type de bail.
Négocier les conditions du bail commercial : assurez-vous de pouvoir trouver un terrain d’entente avec le bailleur du local commercial au sujet des clauses essentielles du contrat de location. Durée du bail, montant du loyer, répartition des charges, renouvellement du bail… sont des sujets sur lesquels vous devrez vous mettre d’accord.
Prendre en compte les contraintes : certains locaux commerciaux peuvent avoir des contraintes spécifiques, telles que des normes d’accessibilité, des règles d’urbanisme, des restrictions d’activité... Il est important de considérer ces contraintes avant de signer le bail.
Anticiper le renouvellement : le bail commercial prévoit souvent des modalités de renouvellement à l’issue de la durée minimale de 9 ans. Il est indispensable d’anticiper ce renouvellement et de prévoir les éventuelles négociations à venir.

Comment rédiger et signer un bail commercial ? — les étapes clés

Il n’existe aucune obligation quant à la forme que doit prendre le bail commercial. Ainsi, la conclusion du bail peut être verbale ou écrite. Mais généralement, ce document donne lieu à un écrit signé par le bailleur ainsi que le preneur du local commercial. Que son support soit papier ou électronique, le bail écrit reste une preuve évidente de l’accord qui existe entre le propriétaire et le locataire du bien immobilier. Précisons que le bail commercial permet de fixer le cadre de la relation contractuelle et a pour vocation de protéger les intérêts des deux parties. Il s’agit donc d’une démarche importante, pour ne pas dire essentielle !

Les mentions obligatoires du bail commercial

Voici une check-list des dispositions impératives devant apparaitre dans le contrat de bail commercial lorsque celui-ci fait l’objet d’un contrat écrit :

les prénoms et noms (ou dénomination sociale pour les sociétés) du bailleur et du locataire ;
le statut des deux parties ;
l’adresse du local commercial qui fait l’objet du bail commercial ;
le droit au renouvellement du bail ;
la durée minimum du bail ainsi que la durée du renouvellement du bail ;
les conditions de résiliation anticipée du bail sur décision du locataire (demande de droits à la retraite, perception d’une pension d’invalidité…)
le régime de la déspécialisation afin de permettre au locataire d’engager un changement d’activité s'il le souhaite ;
les modalités de révision du loyer (indice de référence, fréquence de révision…) ;
le montant des charges ;
la réglementation relative au dépôt de garantie : le propriétaire doit verser des intérêts au locataire quand le dépôt de garantie excède 3 ou 6 mois de loyers ;
les modalités de mise en œuvre d’une clause résolutoire (conditions et procédures) ;
la clause de résiliation automatique en cas de non-respect d’une obligation par le bailleur ou le locataire ;
les modalités de résiliation du bail commercial ;
les règles propres au renouvellement du bail ;
le contrat ne peut pas stipuler la résiliation du bail pour motif de redressement et/ou de liquidation judiciaires ;

Les documents à annexer au bail commercial

Le bailleur doit adjoindre certains documents au contrat de location commercial, tel que :

l’état des lieux d’entrée dans les locaux ;
l’annexe environnementale (si la superficie du local commercial est supérieure à 2000 mètres carrés) ;
l’inventaire précis et limitatif des charges locatives (pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014) ;
la liste des travaux effectués lors des trois dernières années, ainsi qu’un prévisionnel (projection chiffrée) des travaux envisagés pour les 3 prochaines années ;
le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) de moins de 6 mois.

Fournir l’état des lieux du bail commercial

Avant la remise des clés au locataire, lui et le propriétaire procèdent à un état des lieux du local commercial. Il s’agit d’une formalité obligatoire à l’entrée comme à la sortie des locaux. Grâce au formulaire d’état des lieux, ils peuvent constater l’état du bien immobilier dans le détail, afin de mieux appréhender son évolution durant la période du bail.

Aussi appelé « état des lieux contradictoire », c’est un document que le bailleur et le preneur remplissent à l’amiable. En cas de désaccord, ils peuvent faire appel à un commissaire de justice pour trancher.

La règle selon laquelle « le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives s’il n’y a pas d’état des lieux » ne concerne pas le bailleur qui s’est opposé à la réalisation d’un état des lieux.

Pour précision, les baux conclus avant le 20 juin 2014 doivent obligatoirement faire l’objet d’un état des lieux de sortie du local uniquement si un état des lieux d'entrée a été effectué.

Annexe environnementale

L’annexe environnementale est aussi appelée « annexe verte ». Celle-ci doit impérativement apparaitre au bail d’un local commercial dont la superficie excède 2 000 mètres carrés. Le propriétaire doit y mentionner certaines informations, telles que :

le détail des performances énergétiques des équipements et des systèmes présents dans le local commercial (gestion des déchets, le chauffage, climatisation, ventilation, chauffage, éclairage…) ;
la consommation d’eau et d’énergie de ces équipements et systèmes sur une base annuelle ;
le volume de déchets généré chaque année.

L’annexe verte peut inclure des obligations visant à réduire la consommation d’énergie du chef d’entreprise qui loue les locaux. Elle peut aussi y inscrire plusieurs objectifs écoresponsables tels que la conduite de travaux d’isolation thermique, d’un plan de réduction de la consommation d’eau, ou de diminution des émissions de gaz à effet de serre....

Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux. Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l’annexe verte. Par exemple : travaux d’entretien, plan de réduction de la consommation d’eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le propriétaire doit également transmettre au locataire le DPE du local commercial. Le diagnostic de performance énergétique permet au preneur de connaitre la consommation énergétique du local afin d’évaluer le montant des charges qu’il devra payer en matière d’énergie. Sur le DPE doivent apparaitre les éléments suivants :

la consommation d’énergie consommée ou son estimation ;
les émissions de gaz à effet de serre liées à une utilisation classique du local.
les conditions d’aération ou de ventilation.

État des risques naturels et technologiques (ERNT)

L’ERNT s’applique uniquement aux locaux implantés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles. Ce document doit être joint au bail commercial et dater de moins de six mois.

Foire aux questions (FAQ)

Quel type de bail pour un local professionnel ?

Pour louer un local à usage professionnel, vous pouvez opter pour un bail professionnel ou un bail commercial.

Quelle est la principale différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Le bail professionnel est destiné aux activités non commerciales comme les professions libérales. Tandis que le bail commercial concerne les activités commerciales, industrielles ou artisanales.

Comment renégocier le loyer d’un bail commercial ?

La renégociation du loyer d’un bail commercial peut avoir lieu à chaque échéance triennale ou lors du renouvellement du bail. La demande doit être faite par lettre recommandée et se justifier par une variation significative de la valeur locative.

C’est quoi un bail commercial 3 6 9 ?

Le bail commercial 3 6 9 désigne le bail commercial classique. Il s’agit d’un contrat d’une durée minimale de 9 ans, avec des possibilités de résiliation pour le locataire tous les 3 ans. C’est la forme la plus courante pour les baux commerciaux en France.