Il est courant de réaliser des travaux sur votre local professionnel lorsque vous venez de l'acquérir ou de le louer. Ces travaux sont souvent essentiels pour vous permettre de démarrer votre activité commerciale. Pour pouvoir mener à bien les aménagements prévus, il est important de respecter certaines obligations. Faisons le point dans cet article !
La location d'un local commercial
Le bail commercial en détails
Le bail commercial est un contrat qui régit la location d'un local destiné à l'exploitation d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Un bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 ans, renouvelable par reconduction tacite. Cependant, les parties peuvent convenir d’une durée différente selon leurs besoins. Dans ce cas, cette durée doit explicitement être notifiée dans le contrat.
Un bail commercial stipule le montant d’un loyer, fixé par les parties et qui peut être révisé périodiquement selon les conditions prévues au contrat. Celui-ci stipule également que le locataire est responsable de certaines charges et taxes liées à l’occupation du local. Enfin, le bail commercial peut être résilié par l'une ou l'autre des parties sous certaines conditions, notamment en cas de non-respect des obligations contractuelles. La résiliation doit généralement être notifiée par écrit, avec un préavis spécifié dans le contrat.
Aménagement des locaux : le changement d'usage ou de destination d'un local commercial
Un changement d’usage ou de destination d’un local commercial est une modification de la nature de l’activité exercée dans ce local.
Bien que les termes « changement d’usage » et « changement de destination » soient souvent utilisés comme des synonymes, ces deux termes sont pourtant légèrement différents. Ainsi, un changement d’usage concerne une modification de l’activité exercée dans un bâtiment. C’est par exemple un local à usage résidentiel transformé en local commercial. Un changement de destination est un terme plus générique, qui inclut les changements d’usage, mais également les changements au sein d’un même type d’usage, comme transformer un restaurant en bar.
Dans les deux cas, une modification de l’activité exercée dans un local peut nécessiter l’obtention d’autorisations spécifiques, en fonction des règles d’urbanisme locales. En effet, certaines communes peuvent avoir des classifications précises qui distinguent les différentes destinations (commerciale, résidentielle, industrielle, etc.). A minima, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire vous sera demandé avant de pouvoir réaliser les travaux nécessaires au changement d’usage.
Le changement d'usage peut également avoir des implications fiscales, notamment en matière de taxe foncière ou de TVA. Par exemple, un local d’habitation transformé en local commercial peut être soumis à un régime fiscal différent.
Bon à savoir : Dans certaines zones, les collectivités locales peuvent avoir un droit de préemption sur les locaux professionnels, ce qui signifie qu'elles peuvent choisir d'acheter le local avant qu'il ne soit vendu à un tiers. Cependant, cela est généralement le cas sur des locaux transformés en usage résidentiel.
Peut-on faire des travaux dans un local commercial quand on est locataire ?
En règle générale, il est tout à fait possible de réaliser des travaux dans un local commercial en tant que locataire. Cependant, la réalisation de ces travaux est soumise à certaines obligations.
Tout d’abord, ces travaux doivent respecter les conditions de votre bail commercial. Ainsi, il est possible que votre bail vous oblige à obtenir l’accord de votre bailleur avant de réaliser ces travaux, et notamment s'ils affectent la structure du bâtiment (murs porteurs, façades, etc…). De plus, votre bail vous oblige à restituer les locaux dans leur état d’origine, ce qui peut engendrer des frais à la fin de votre contrat si les travaux effectués ne respectent pas cette obligation et que vous devez démolir les aménagements réalisés.
De plus, assurez-vous que les travaux respectent les réglementations locales en matière de sécurité, d'urbanisme et d'accessibilité. Dans certains cas, des permis peuvent être nécessaires avant de commencer les travaux. Enfin, c’est à vous de financer ces travaux et non votre bailleur, à moins que ces travaux impliquent des réparations majeures, qui incombent alors au propriétaire.
Qui paie la taxe foncière locale pour un local professionnel ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour un local professionnel est généralement à la charge du propriétaire du bien. Cependant, dans le cadre d'un bail commercial, il est courant que le bailleur et le locataire conviennent d'une répartition des charges, y compris la taxe foncière.
Ainsi, c’est au moment de la signature du bail qu’il faut mettre les choses au clair entre les parties, car c’est seulement si cela est notifié dans ce contrat que le propriétaire est en droit de demander le paiement de la taxe foncière à son locataire.
Les travaux dans un local commercial
A la charge du locataire ou du propriétaire : qui doit faire les travaux dans un local professionnel ?
La responsabilité des travaux dans un local professionnel dépend des termes spécifiques du bail commercial et de la catégorie des travaux envisagés.
En règle générale, le locataire est en charge des travaux courants et des réparations mineures dans le local, comme la peinture ou l’entretien des installations sanitaires. Le propriétaire est, lui, responsable des travaux majeurs et des grosses réparations, comme la toiture, la plomberie ou encore l’électricité. Certains baux commerciaux peuvent contenir des clauses spécifiques concernant les travaux, comme des obligations de mise aux normes ou des exigences en matière de sécurité. Il est essentiel de lire attentivement ces clauses pour comprendre les responsabilités. Dans tous les cas, il est important que les modalités de prise en charge des coûts des travaux soient bien précisées dans votre bail commercial, pour éviter tout litige entre le propriétaire et le locataire.
A quelle TVA s'attendre pour des travaux de rénovation d'un local professionnel ?
Le taux de TVA applicable dépend de la nature de vos travaux et de votre local en lui-même. Ainsi, en règle générale en France, le taux de TVA est de 20%. C’est le taux applicable pour la plupart des travaux de rénovation dans un local professionnel. Cependant, un taux réduit de 10% peut être appliqué à certains travaux de rénovation, et notamment pour les travaux qui visent à améliorer la qualité énergétique du bâtiment ou à rénover des locaux existants. Un taux dit « super-réduit » de 5,5% peut s’appliquer à des travaux de rénovation énergétique dans des locaux professionnels anciens, mais ce taux ne s’applique en règle générale pas aux locaux professionnels. Pour bénéficier des taux réduits, il est nécessaire que les travaux soient réalisés par des entreprises qualifiées.
Les travaux d'accessibilité dans un local commercial
En France, la loi impose aux établissements recevant du public (ERP) de se conformer aux normes d'accessibilité pour les personnes en situation de handicap. Les propriétaires de locaux commerciaux comme leurs locataires doivent s'assurer que leur établissement est accessible à tous. En général, c'est le propriétaire du local qui est responsable de la mise en conformité du bâtiment avec les normes d'accessibilité. Cependant, le bail commercial peut stipuler la prise en charge de certains travaux d'aménagement par le locataire. Dans ce cas, c'est au locataire d'effectuer les démarches administratives de ces travaux.
La construction de votre local commercial
La demande de permis de construire
Un permis de construire est requis pour des travaux qui entraînent des modifications significatives de la structure d'un bâtiment, comme la création d'un nouveau local commercial, l'extension d'un bâtiment existant, ou des travaux qui modifient l'aspect extérieur (façade, toiture, etc.). Pour des travaux de moindre envergure, comme des aménagements intérieurs ou des travaux de rénovation sans modification de la structure ou des murs de clôture, une déclaration préalable de travaux peut suffire.
Pour réaliser une demande de permis de construire, il faut constituer un dossier, qui est composé de plusieurs éléments :
- Un formulaire de demande de permis de construire, disponible en mairie
- Des plans de situation, de masse et de coupe du projet
- Des photos du site existant
- Un descriptif des travaux envisagés
Ce dossier est à déposer en mairie ou auprès de l’organisme compétent défini par la commune. Une fois la demande déposée, l'administration dispose d'un délai d'instruction qui varie généralement entre 1 et 3 mois, selon la nature du projet. Pendant cette période, la mairie peut consulter des services extérieurs (services d'urbanisme, architectes des bâtiments de France, etc.) pour évaluer le projet. Une fois le permis obtenu, vous devez l’afficher sur votre terrain ou sur les bâtiments existants, pour informer le public extérieur de l’autorisation qui vous a été accordée. Ce permis de construire est valable pendant 3 ans, renouvelable une fois.
La déclaration de travaux
La déclaration préalable de travaux est une procédure administrative qui permet de réaliser certains types de travaux sans avoir à obtenir un permis de construire. C’est souvent la procédure à réaliser pour des travaux mineurs dans votre local commercial, comme par exemple les travaux suivants :
- Les aménagements intérieurs (revêtements de sols, cloisons, ...)
- Les modifications de façade
- Les travaux de rénovation sans changement significatif de l'aspect extérieur
- Les constructions de petites surfaces, comme des abris ou des extensions de faible envergure
Pour effectuer une déclaration de travaux, vous devez constituer un dossier comprenant les mêmes éléments que pour une demande de permis de construire :
- Un formulaire de déclaration préalable de travaux (disponible en mairie ou en ligne)
- Un plan de situation du terrain
- Un plan de masse et des plans des modifications envisagées
- Des photos du site existant
- Une description détaillée des travaux projetés
Comme pour un permis de construire, le dossier doit être déposé en mairie ou auprès de l’organisme compétent de la commune. L’administration dispose ensuite d’un délai d’un à 2 mois pour examiner la demande. Si aucun retour n’est fait dans ce délai, la déclaration est considérée comme acceptée tacitement. La déclaration de travaux est valable pour une durée de 3 ans.
