Faire des travaux dans un local commercial : ce qu’il faut savoir
Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un local commercial, il est important de connaitre vos droits ainsi que vos obligations légales en matière aux travaux. Quels travaux peut-on réaliser dans un local commercial ? Quels sont les travaux à la charge du locataire ? Quels sont les travaux à la charge du bailleur ? Qui paie les travaux d’un local commercial ? Quelles sont les démarches à effectuer avant de commencer les travaux ? … tout autant de sujets que nous abordons dans cet article. Entre responsabilités, autorisations, et paiement, retrouvez ici tous nos conseils pour effectuer vos travaux dans votre local commercial en toute conformité !
Quels sont les différents types de travaux à effectuer dans un local commercial ?
Les travaux menés dans un local commercial se déclinent en trois catégories spécifiques :
- les travaux d’aménagements intérieurs,
- les travaux de modification de la structure,
- les travaux d’accessibilité.
Les travaux d’aménagements intérieurs
Effectuer des travaux d’aménagements intérieurs dans un magasin consiste à réagencer ou à améliorer l’espace de vente. Il peut s’agir par exemple de :
- redéfinir le zoning du commerce en changeant la place des rayons ;
- décorer les vitrines afin de les rendre plus attractives ;
- opter pour un nouveau système d’éclairage ;
- intégrer des structures de rangement dans les rayons pour faciliter le réapprovisionnement…
Les travaux de modification de la structure
Les travaux de modification de la structure sont généralement plus conséquents que les travaux d’aménagements intérieurs. En effet, ils consistent à concevoir ou à supprimer des cloisons, à créer de nouvelles ouvertures (fenêtres ou portes), ou encore à agrandir la surface de vente par le biais d’une extension.
Les travaux d’accessibilité
Les travaux d’accessibilité permettent aux ERP (Établissement Recevant du Public) de se mettre en conformité avec la loi du 11 février 2005, relative à l’égalité des chances. Celle-ci impose aux ERP des normes en matière d’accessibilité et de sécurité des locaux pour les personnes à mobilité réduite (rampe d’accès, toilettes larges, ascenseur…).
Propriétaire ou locataire : qui fait ou doit faire les travaux dans un local commercial ?
La conduite de travaux implique des charges financières, qui peuvent parfois impacter le montant du loyer du locataire. C’est pourquoi il est important de procéder à un inventaire des responsabilités des parties (bailleur et locataire) prévues dans le bail commercial au moment de la signature du contrat de location.
Répartition des travaux selon les dispositions légales d'après le Code Civil
Selon l’article 606 du Code civil relatif aux modifications du local commercial, il convient de répartir la responsabilité des travaux en fonction de leur nature.
Répartition des travaux selon les clauses du bail commercial d'après le Code de Commerce
L’article L. 145-40-2 du Code de Commerce instauré par la loi Pinel précise que « tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail ». Ces charges sont regroupées en 5 catégories :
- les charges au sens strict (prestations offertes par le propriétaire) ;
- les réparations ;
- les charges imposées par la réglementation ;
- l’entretien ;
- les impôts et taxes locatives.
Cela induit que le propriétaire et le locataire mènent une réflexion de fond afin de s'entendre sur la répartition des travaux et donc des charges qui en découlent. Le contrat de location peut inclure des clauses portant sur les éventuels futurs travaux. Si le bail ne comporte aucune clause de cette nature, alors le propriétaire et le locataire devront se référer aux dispositions légales s’ils souhaitent réaliser des travaux. Notons qu’une rédaction claire et précise des « clauses travaux » au bail commercial présente l’avantage de lever tout mal entendu, et de limiter considérablement le risque de conflits entre les parties.
Précisons que les grosses réparations incombent toujours au bailleur, dès lors que le bail a été conclu ou renouvelé à partir du 5 novembre 2014. Ainsi, les travaux de ravalement, de vétusté ou de mise en conformité, relèvent de la responsabilité du propriétaire. Le bail doit alors préciser un montant à partir duquel les travaux seront à la charge du propriétaire.
D’un commun accord, le propriétaire et le locataire peuvent inclure au contrat de location une clause spécifiant les modalités et les responsabilités relatives aux travaux, et ce, même si le bail est en cours.
D’autre part, certains travaux ou réparations entrepris par le locataire nécessitent l’accord préalable du propriétaire. Il peut s’avérer judicieux de définir précisément dans le bail les travaux qui requièrent la validation du bailleur.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire bailleur ?
Les interventions de gros œuvre sont toujours à la charge du propriétaire bailleur. Il s’agit des travaux effectués sur les éléments de la structure d’un bâtiment, qui assurent sa stabilité et sa solidité. On peut citer les fondations, les dalles, les murs porteurs, les poutres, ou encore la charpente...
Qu’importe le contexte qui nécessite la conduite de ce chantier d’envergure, le bailleur doit prendre en charge :
- les travaux de gros entretien ;
- les travaux de mises aux normes ;
- les travaux de grosses réparations.
Quels sont les travaux à la charge du locataire ? — contrat location commercial
Les travaux locatifs sont à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit qu’ils reviennent au propriétaire bailleur. Généralement, le locataire doit prendre en charge les réparations ainsi que les travaux d’entretien ou de remise en état liés à l’usure normale du local commercial sur la durée du bail. Concrètement, le locataire peut être amené à prendre en charge des travaux tels que :
- rafraichir les peintures ;
- assurer l’entretien et la réparation des équipements de chauffage ou de climatisation ;
- réparer les menuiseries (portes, volets, fenêtres)
- remplacer les revêtements de sols ;
- effectuer certains travaux de plomberie (fuite dans le lavabo, remplacement d’un joint…)
- procéder à certains travaux d’électricité (remplacer le compteur) ;
- entretenir les espaces verts, les parties communes (ascenseurs, hall…)
Enfin, il peut arriver que l’administration confie au locataire la charge de certains travaux, qui devrait en théorie revenir au propriétaire. Dans ce contexte, les travaux en question sont stipulés dans le bail commercial. Généralement, cela concerne les normes relatives à l’accueil du public (ex. : prévoir une opération de désamiantage supplémentaire à l’issue d’un diagnostic).
Quelles sont les obligations légales du bailleur d’un bail commercial en matière de travaux ?
Le bailleur du local commercial est tenu à certaines obligations vis-à-vis de son locataire. Selon les articles L145-40-2 et R145-37 du Code du commerce, le bailleur doit :
- informer son locataire des travaux qui ont été réalisés et qui sont à effectuer;
- lui transmettre un bail qui contient un inventaire précis des charges du locataire;
- prendre en charge le coût financier et la réalisation du gros œuvre.
Il doit notamment l’informer des travaux qu’il envisage de mener sur les 3 ans à venir. Il doit aussi lui adresser un récapitulatif des travaux effectués lors des 3 années précédentes.
En outre, le bailleur a pour obligation d’indemniser le locataire si la durée des travaux entrepris excède 21 jours. En effet, ces travaux peuvent perturber l’activité commerciale du locataire, voire même, l’interrompre momentanément ! Attention cependant, une clause de souffrance ajoutée au bail commercial peut tout à fait lever l’obligation du bailleur de verser une quelconque compensation financière au locataire dans le cadre de la tenue des travaux.
Si le locataire l’exige, le bailleur doit lui communiquer les justificatifs des travaux (devis, factures, rapports d’intervention…). Ces documents permettent au locataire de vérifier la nature et le prix des travaux réalisés, notamment si une partie des coûts lui est répercutée.
Quelles autorisations et demandes préalables pour faire des travaux dans un local commercial ?
Pour les opérations extérieures, une déclaration préalable ou une demande de permis de construire devra être établie en amont.
Demande d’autorisation préalable (locataire)
Le propriétaire d’un local commercial peut effectuer tous les travaux de rénovation intérieure sans devoir effectuer de demande particulière auprès de l’administration. En revanche, pour effectuer certains travaux (précisés au contrat de location) le locataire d’un local commercial doit soumettre une demande d’autorisation préalable auprès du propriétaire bailleur et du syndicat de copropriété. Le locataire ne peut débuter les travaux qu’une fois qu’il a obtenu l’autorisation écrite des deux parties.
La déclaration préalable (propriétaire)
Le dépôt d’une déclaration préalable auprès du service de l’urbanisme de la commune est obligatoire s’il est prévu que les travaux engendrent une modification de l’aspect de la façade du local commercial. C’est le cas pour les bâtiments non classés, ou qui se situent à plus de 500 mètres d’un monument historique. Cela n’est pas valable pour les travaux de restauration qui ont pour vocation de restituer l’état d’origine du bâtiment.
Le permis de construire (propriétaire)
Dans certains cas, un projet de travaux peut nécessiter le dépôt d’un permis de construire auprès du maire de la commune. C’est le cas pour les situations suivantes :
- travaux en vue d’un changement de destination des locaux ;
- travaux sur un bâtiment classé ou inscrit aux monuments historiques ;
- travaux intégrant l’ajout d’une surface de plus de 20 m² ;
- travaux sur un immeuble protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Qui doit payer les travaux dans un local commercial ? (code civil)
Pour récapituler, selon l’article 606 du Code civil, le coût des travaux de gros œuvres est à la charge du propriétaire. Quant au locataire, il doit prendre en charge les coûts relatifs aux travaux d’entretien du local commercial. Pour plus de précision, il convient de se référer au bail commercial, qui doit préciser dans le détail la répartition des travaux entre le locataire et le propriétaire ainsi que les coûts qui y sont associés.
Cas pratique : qui doit changer la porte d’un local commercial loué ?
Prenons le cas d’un commerçant qui souhaite faire changer la porte de son magasin. Celle-ci est défectueuse et ne permet pas une sécurité optimale. Ce chef d’entreprise est locataire des lieux. Dans ce contexte, le changement de la porte du local commercial relève de la responsabilité du propriétaire et bailleur du local commercial. En effet, il s’agit de grosses réparations qui interviennent sur la structure même du bâtiment. Le propriétaire doit alors prendre en charge les dépenses liées à la vétusté ou à la mise aux normes du bâtiment, notamment des ouvertures (fenêtres et portes).
