Comment louer ou mettre en location un fonds de commerce ?
Louer son fonds de commerce est une stratégie que peut adopter le propriétaire d’un fonds de commerce, qui désire conserver une activité en place, sans pour autant s’occuper de l’exploitation. La location d'un fonds de commerce est aussi une option que peut envisager un entrepreneur qui souhaite lancer ou tester une activité sans s’engager immédiatement dans l'achat de son propre fonds de commerce.
La location-gérance est un projet qui doit être murement réfléchi. Entre obligations, avantages, inconvénients et étapes à suivre pour réussir cette transaction, vous trouverez ici toutes vos réponses concernant la location-gérance. Que vous songiez à devenir bailleur d’un fonds de commerce ou futur locataire gérant, ce guide s’adresse à vous.
La location-gérance d’un fonds de commerce, qu’est-ce que c’est ? — définition
La location-gérance d’un fonds de commerce désigne la mise à disposition d’un certain nombre d’éléments corporels (matériel et équipement professionnel, véhicules, mobilier, décoration…) et incorporels (clientèle, logo, nom de l’enseigne, droit de bail, licences…) au profit d’un commerçant. Ce dernier, aussi appelé le locataire gérant, peut exploiter le fonds de commerce dans le cadre de son activité commerciale. En contrepartie, il s’acquitte du versement d’une redevance au propriétaire d’un fonds commercial. Le locataire et le propriétaire du fonds de commerce sont alors liés par un contrat de location-gérance.
Qu’est-ce qu’un loueur de fonds de commerce ? — définition
Le loueur de fonds de commerce est un terme employé pour désigner le propriétaire et bailleur du fonds de commerce. Dans le cadre de la signature du contrat de location-gérance avec le locataire gérant, le loueur du fonds de commerce transfère ses droits d’exploitation à ce dernier (pour la durée prévue au contrat), mais en conserve l’entière propriété.
Quelles sont les obligations et conditions relatives à la location-gérance d’un fonds de commerce ?
Avant de se lancer dans la location-gérance d’un fonds de commerce ou de louer un fonds de commerce, il est important de s’assurer de respecter les conditions préalables à la signature du contrat de location-gérance, ainsi que les obligations réciproques relatives à cet accord.
« Est-ce que je peux louer mon fonds de commerce ? » — les conditions préalables et obligations du propriétaire
Le propriétaire du fonds de commerce est tenu d’honorer certaines conditions préalables comme :
- transmettre au locataire gérant tous les éléments nécessaires à la bonne exploitation du fonds de commerce.
- assurer l’exploitation paisible du fonds, notamment par le biais de la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction.
- vérifier que le fonds de commerce respecte les normes d’hygiène et de sécurité en vigueur.
Il doit aussi remplir l’ensemble des obligations apparaissant au contrat de location-gérance, tel que :
- la clause de non-concurrence : le temps du contrat, le bailleur ne peut pas exploiter un fonds de commerce concurrent dans un périmètre géographique défini.
- la clause de reprise des marchandises au terme du contrat.
Par ailleurs, si le propriétaire du fonds de commerce n’est pas propriétaire des murs, mais titulaire d’un bail commercial, il doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire du local commercial pour louer son fonds de commerce. Dans le cas où le bailleur exploite le fonds de commerce avec son conjoint, il doit aussi obtenir l’autorisation de ce dernier avant de mettre en location le fonds de commerce.
Les conditions préalables et obligations du locataire gérant du fonds de commerce
Le futur locataire gérant doit également répondre à certaines conditions préalables afin de pouvoir signer un contrat de location-gérance :
- disposer de la qualité de commerçant et être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), ainsi qu'au registre national des entreprises (RNE) ;
- respecter la règlementation de la profession ;
- respecter la destination du fonds de commerce. Autrement dit, la nature de son activité commerciale doit correspondre à ce pour quoi le fonds de commerce a été conçu. Procéder à un changement d’activité reste envisageable avec l’accord du bailleur.
Parmi les obligations contractuelles du locataire gérant, on peut citer le fait de devoir :
- gérer le fonds de commerce d’une manière jugée raisonnable (activité continue et régulière afin de conserver la clientèle).
- maintenir le fonds en état d’être exploité. Il doit procéder au remplacement du matériel hors d’usage, à l’entretien des locaux, ainsi qu’au renouvellement des brevets et licences…
- payer la redevance selon les conditions prévues au contrat de location gérance.
Il incombe également au professionnel locataire de respecter toutes les clauses du contrat de location-gérance :
- clause de non-concurrence ;
- clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance ;
- clause de libre consultation de la comptabilité du locataire gérant par le propriétaire du fonds.
- clause de paiement des impôts et taxes en lien avec l’exploitation du fonds.
Quels sont les avantages de la location-gérance ?
La location-gérance présente un certain nombre d’avantages, autant pour le propriétaire que pour le locataire gérant.
Pour le propriétaire, louer le fonds de commerce lui permet d'assurer la poursuite de l’activité commerciale, tout en le délestant de la gestion de l’exploitation. Notons par ailleurs qu'il perçoit le versement d’une rémunération régulière (la redevance).
En parallèle, louer un fonds de commerce peut aider un commerçant qui n'a pas forcément les moyens d'investir dans l'achat de son propre fonds de commerce, à lancer son activité. La location-gérance peut représenter l’opportunité de tester la viabilité d’un projet entrepreneurial, ou d’attendre d’avoir l'apport nécessaire pour acheter un fonds de commerce.
Quels sont les risques et les inconvénients d’une location-gérance ?
Comme n’importe quel projet, la location-gérance d’un fonds de commerce présente des avantages ainsi que des inconvénients pour les deux parties.
Les risques et inconvénients pour le propriétaire
Avant de signer un contrat de location-gérance, mieux vaut avoir conscience des risques et des inconvénients auxquels vous pourriez être confronté, au risque de déchanter !
Attention à la perte de la valeur du fonds de commerce !
Le risque principal reste assurément la perte de la valeur du fonds de commerce après son exploitation par le locataire gérant. Il n’est pas exclu qu’à la fin du contrat ce dernier restitue le fonds de commerce dans un état plus ou moins détérioré.
La responsabilité solidaire du propriétaire avec le locataire gérant
Le second risque réside dans la période qui suit la date de signature d’un contrat de location-gérance. En effet, celle-ci vous engage à la responsabilité solidaire des dettes contractées par le locataire-gérant, et ce, jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans une annonce légale. En d’autres termes, lors de cette période de transition, les créanciers professionnels peuvent tout à fait vous solliciter pour régulariser la situation du locataire-gérant (hors dettes délictuelles ou personnelles). Cela vaut également pour les impôts directs (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, cotisation foncière des entreprises…) reliés à l’exploitation de votre fonds de commerce. Il s’agit ici de « solidarité fiscale ».
Les risques et inconvénients pour le locataire gérant
Le locataire gérant qui souhaite louer un fonds de commerce a également tout intérêt à peser le pour et le contre avant de se lancer dans cette relation contractuelle.
Location gérance et précarité
Lorsque l’on parle de location-gérance du fonds de commerce, la précarité reste sûrement le premier inconvénient pour le commerçant. En effet, le renouvellement automatique du contrat de location-gérance n’est pas toujours prévu par le propriétaire bailleur. La plus part du temps, le locataire doit renoncer au fonds de commerce et le rendre à son propriétaire à l’issue du contrat.
Augmentation de la valeur du fonds de commerce… pour le propriétaire
Dans un autre contexte, il arrive parfois que l’exploitation du fonds de commerce par le locataire gérant augmente la valeur du fonds de commerce. Malgré cela, le locataire gérant ne peut prétendre à aucune indemnité pour cet effort. Le propriétaire est le seul à tirer profit de ce bénéfice.
Paiement de la redevance et difficultés financières
En cas de difficultés financières, l’exploitant du fonds de commerce peut rencontrer des difficultés à payer la redevance au propriétaire. Il s’agit d’une charge qui peut mettre à mal son activité.
Comment rédiger le contrat de location-gérance ?
La rédaction du contrat de location-gérance est une formalité obligatoire. En cas de besoin, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel, tel qu'un avocat ou un notaire.
Voici les éléments qui doivent impérativement apparaitre au contrat de location-gérance :
- la durée de la location (déterminée ou indéterminée) ainsi que les conditions de renouvellement du contrat (reconduction tacite…) ;
- le montant de la redevance (fixe ou pourcentage sur les bénéfices ou le chiffre d’affaires), ainsi que les conditions de versement de ce loyer au bailleur.
Certaines clauses optionnelles peuvent apparaitre au contrat de location-gérance :
- clause de non-concurrence,
- clause mentionnant l’interdiction de céder ou de sous-louer la location-gérance,
- clause précisant le droit du bailleur de consulter à tout moment la comptabilité du fonds de commerce,
- clause régissant la restitution des marchandises lorsque le contrat prend fin.
Après signature, les deux parties disposent de 15 jours pour publier le contrat de location-gérance dans un support d’annonce dans un journal habilité.
Quel est le montant de la redevance loyer pour la location-gérance d’un fonds de commerce ?
Fixation du montant de la redevance du fonds de commerce (prix de la location)
Le locataire-gérant doit payer au bailleur une redevance qui fait office de loyer pour pouvoir exploiter le fonds de commerce.
Le propriétaire et bailleur du fonds de commerce reste libre de fixer lui-même le montant de la redevance. Le futur locataire-gérant peut tout à fait négocier le prix de la location du fonds de commerce avec le propriétaire.
Par ailleurs, le montant de la redevance peut faire l’objet d’une révision sur demande d’une des parties.
La fiscalité de la redevance du fonds de commerce ? (TVA)
Les redevances sont considérées comme des charges déductibles. Le locataire gérant peut ainsi déduire le montant des redevances de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu. Cela présente l’avantage de réduire sa base imposable, et par conséquent le montant de ses impôts.
De plus, la redevance est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux standard de 20 %. Le bailleur a la possibilité de répercuter cette TVA sur le locataire-gérant, à condition que cela soit précisé dans le contrat.
Procéder à la vente ou à l’achat du fonds de commerce à la fin du contrat de location gérance
Après une période de location-gérance, le propriétaire du fonds de commerce peut proposer au locataire-gérant d’acquérir le fonds de commerce de manière définitive. Cette option permet au propriétaire de réaliser une plus-value, tandis que le locataire-gérant peut pérenniser son activité en devenant propriétaire du fonds. La vente ou l’achat du fonds de commerce après une location-gérance doit être bien encadré, avec une attention particulière portée aux aspects juridiques et financiers.
