Local commercial ou local professionnel : lequel choisir ?

Local commercial vs local professionnel : quel est le meilleur choix pour votre activité ?

Local commercial ou local professionnel ? Telle est la question ! Ce choix peut paraitre plutôt anodin puisque ces locaux se destinent tous les deux à des professionnels. Et pourtant, ils s’avèrent très différents l’un de l’autre. Ils ne s’adressent pas aux mêmes profils, ne sont pas établis selon les mêmes règles, ne disposent pas des mêmes avantages… De fait, comprendre leurs spécificités est capital pour votre activité. Cet article vous aidera à y voir plus clair afin de savoir quel local choisir entre le local commercial et le local professionnel.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

Définition du local commercial

Le local commercial est un espace fermé ou couvert destiné aux entrepreneurs qui projettent d’y développer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il peut s’agir de la vente de prestations de services ou de biens. Le local commercial peut ainsi abriter une boutique de décoration, un fleuriste, une épicerie, une boulangerie-pâtisserie, un théâtre, un studio de danse… Puisque le local commercial a vocation à accueillir du public, son locataire ou propriétaire doit se conformer aux règlementations relatives à la sécurité ainsi qu’aux normes d’accessibilités prévues pour les établissements recevant du public (ERP).

Quels sont les avantages et les inconvénients des locaux à usage commercial ?

À l’instar des locaux professionnels, les locaux commerciaux présentent des avantages ainsi que des inconvénients.

Les principaux atouts des locaux commerciaux sont les suivants :

bénéficie d’un emplacement stratégique dans des zones à fort trafic (centre-ville, centres commerciaux, grands axes routiers…) ;
profite d’une bonne visibilité qui participe à l'attractivité du commerce ;
peut proposer des aménagements particuliers afin de répondre aux besoins de l’activité ;

Parmi les inconvénients des locaux commerciaux, on peut citer :

un prix élevé du fait de son emplacement stratégique ;
un bail commercial plus rigide que le bail professionnel sous certains aspects ;
un bail commercial qui peut donner lieu à plus de taxes et de charges.

Qu’est-ce qu’un local à usage professionnel ?

Définition du local professionnel

Le local professionnel est un bien immobilier à usage professionnel. Il s’adresse aux chefs d’entreprises qui exercent une profession libérale règlementée ou non, et dont les revenus font partie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Les locaux professionnels n’ont pas vraiment vocation à accueillir du public. Ils prennent souvent la forme de bureaux individuels ou d’espaces partagés. Ainsi, le local professionnel correspond parfaitement aux besoins des avocats, médecins, notaires, architectes, écrivains, experts-comptables, coach professionnels…

Quels sont les avantages et les inconvénients du local à usage professionnel ?

Comme tout type de bien immobilier, le local à usage professionnel possède des avantages ainsi que des inconvénients. Parmi ses atouts, on peut citer :

sa flexibilité. Il offre un environnement de travail qui ne requiert généralement pas de travaux importants ;
les conditions contractuelles du bail professionnel sont plus souples que celles du bail commercial ;
quand il n’a pas vocation à accueillir du public, il n’est pas soumis aux contraintes d’aménagement des ERP ;
le local professionnel restent globalement plus abordable que le local commercial (à la location ou à l'achat).

À contrario, les désavantages du local professionnel pourraient être :

le manque de visibilité. En effet, les locaux professionnels sont souvent situés en périphérie des villes, dans les quartiers d’affaires ou dans les zones commerciales et industrielles ;
le manque d’attractivité du fait du manque de visibilité ;
la difficulté d’aménager le local professionnel spécialement pour de la vente au détail (qui dans la majorité des cas est reconnue comme une activité commerciale).

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Si vous souhaitez louer un local pour exercer et développer votre activité, il est impératif de connaitre les différences entre ces deux contrats de location. Vous pourrez ainsi choisir entre le local commercial ou le local professionnel en toute connaissance de cause.

La durée du contrat de location

Alors que la durée minimale du bail professionnel est de 6 ans, elle est de 9 ans pour le bail commercial.

Les conditions de résiliation du bail

Les conditions de résiliation désignent les dispositions contractuelles selon lesquelles le bailleur ou le locataire peuvent mettre un terme au bail.

En ce qui concerne les baux commerciaux classiques, le preneur peut résilier son contrat de location uniquement à échéance triennale (après 3 ans, 6 ans ou 9 ans de contrat) en respectant un préavis de 6 mois. C’est pourquoi le bail commercial est aussi appelé « bail 3-6-9 ».

Le locataire du local professionnel jouit d’une grande liberté puisqu’il peut prendre congé du bail à tout moment, sans devoir motiver sa décision auprès du propriétaire. Tout comme le bail commercial, il doit cependant veiller à respecter un préavis de 6 mois. Puisqu’il s’agit d’une disposition d’ordre public, aucune clause ne peut s’opposer aux conditions de résiliation et compromettre le droit de résiliation du locataire.

En ce qui concerne les conditions de résiliation du propriétaire, il ne peut rompre le bail que dans de rares cas spécifiques (non-paiement des loyers par le locataire ; non-respect des obligations contractuelles telles que la destination du local, le défaut d’entretien ou de réparation…). Dans le cadre des baux commerciaux, si le bailleur souhaite interrompre le bail sans raison valable, il est redevable du versement de l’indemnité d’éviction au preneur. Celle-ci a pour vocation de compenser le préjudice subit.

Le droit au renouvellement

À l’échéance du bail commercial, le propriétaire du local commercial notifie au locataire un congé avec ou sans offre de renouvellement. En cas d’offre de renouvellement, le locataire peut décider de renouveler le bail. En revanche, il arrive qu’aucune des parties ne se prononce. Dans ce cas, et puisque le bail commercial est un contrat à tacite reconduction, le preneur bénéficie du droit au renouvellement automatique du bail à durée indéterminée. Ce droit apparait à l’article L145-1 et suivants du Code de commerce et ne peut être compromis par une quelconque clause. Il permet ainsi au locataire d’assurer la stabilité de son entreprise car cela lui permet de conserver sa clientèle sur place.

Du côté du bail professionnel, il bénéficie également d’une tacite prolongation à l’échéance des 6 ans. Cela entraine sa reconduction à durée déterminée pour 6 années supplémentaires, hormis si le bailleur ou le locataire souhaite y mettre un terme. Contrairement au bail commercial, il n’existe pas de droit au renouvellement pour le bail professionnel. Par conséquent, si le propriétaire s’oppose au renouvellement du bail professionnel, il n’est pas tenu au versement d’une indemnité d’éviction.

La révision du montant du loyer

Enfin, les modalités de révision du montant du loyer différent également d’un type de bail à l’autre. Le bail commercial induit la révision triennale du loyer. Autrement dit, le montant du loyer peut être révisé tous les 3 ans sur demande du bailleur ou du locataire. Puisqu’il s’agit d’un droit, il n’est pas nécessaire de faire apparaitre les modalités de révision au contrat de location. Sauf en cas de révision selon une « clause d’échelle mobile » qui doit être mentionnée dans le bail.

En ce qui concerne le bail professionnel, aucune disposition légale n’est prévue en matière de révision du loyer. Néanmoins, ce contrat de location peut contenir une clause qui fixe les modalités selon lesquelles le loyer peut être révisé en cours de bail. La révision peut se faire en fonction de l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice du coût de la construction (ICC). En l’absence de précision, le loyer reste inchangé pendant l’intégralité de la durée du bail.

Comment bien choisir son local commercial ou son local professionnel ?

La nature de votre activité indépendante reste le premier élément qui va déterminer lequel de ces deux baux correspond aux besoins de votre entreprise. Cependant, pour bien choisir entre le local commercial et le local professionnel, vous devrez prendre en compte d’autres éléments.

Évaluer ses besoins en fonction de ses ressources

Pour optimiser la recherche de son local commercial ou professionnel, le chef d’entreprise a tout intérêt à faire le point sur ses besoins. Vous devrez tout d’abord identifier le budget que vous souhaitez allouer à l’achat ou à la location des murs de votre futur commerce. Par la suite, il s’agira de définir la superficie dont vous avez besoin pour mener à bien votre activité, mais également l’agencement souhaité, les éventuels aménagements indispensables…

Bien comprendre les particularités des baux commerciaux

Signer un bail commercial est un engagement qui peut être lourd de conséquences. C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons vivement de bien prendre le temps d’analyser les spécificités de chaque bail. Il est crucial de prendre connaissance des obligations et responsabilités qui y sont rattachées, mais aussi de comprendre ses clauses.

Choisir l’emplacement stratégique du futur commerce ou bureau

Afin de choisir l’emplacement de votre futur commerce ou bureau, il demeure essentiel d’identifier vos priorités. Quels sont vos critères prioritaires en matière d’implantation et de zone géographique ? :

se situer sur les grands axes fréquentés ;
la proximité avec le centre-ville ;
la visibilité ;
le degré de fréquentation ;
la présence ou non de la concurrence ;
la présence ou non de la clientèle ciblée ;
l’accessibilité (stationnement, transport en commun…) ;
le coût du loyer ou du prix à la vente ;
la fiabilité et la sécurité du quartier ;
le potentiel de croissance (quels sont les projets à venir dans cette zone ?).

Prendre connaissance du règlement de copropriété

Si le local que vous convoitez se situe dans une copropriété, nous vous conseillons vivement de prendre connaissance du règlement de copropriété afin de vérifier l’adéquation avec votre activité. En effet, celui-ci peut contenir des restrictions d’usage susceptibles d’interdire ou de limiter certains types d’activités commerciales. Même si ce n’est pas le cas, des règles de sécurité, de conformité ou de gestion des nuisances peuvent s’avérer incompatibles avec votre entreprise.

Prendre le temps de bien lire le contrat de location

Lire attentivement un contrat de location est primordial pour plusieurs raisons :

comprendre les obligations et les responsabilités du bailleur et du locataire ;
identifier les clauses avec lesquelles vous ne seriez pas en accord ;
avoir une vision globale de tous les coûts associés à la location ;
évaluer la flexibilité du bail ;
anticiper les potentiels litiges afin de mieux les éviter ;
s’assurer du respect des normes et des règlementations en vigueur (exigences en matière de sécurité et d’accessibilité des personnes pour les ERP) ;
vérifier la répartition des travaux ainsi que leurs modalités de réalisation ;
pouvoir négocier les termes du contrat ;
prévenir les mauvaises surprises.

Comment savoir si un local est à usage commercial ou professionnel ?

Vous pouvez vérifier l’usage d’un local de plusieurs manières. La plus facile et la plus courante reste la consultation du permis de construire. Vous pouvez également vous rapprocher de la mairie de la commune dans laquelle est implanté le local en question.

Pour plus de détails, vous pouvez aussi requérir l’aide d’un notaire ou bien contacter vous-même La Chambre des Notaires afin d’accéder aux documents publics relatifs à l’usage du local. En effet, selon l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, les documents élaborés après 1970 qui attestent de l’usage de votre local font foi.

Tous les documents officiels tels que le permis de construire, le bail, l’acte de vente ou le règlement de copropriété peuvent constituer une preuve de l’usage de votre local. Ils restent consultables aux archives de Paris.

Comment procéder à la déclaration d’un local commercial ou professionnel ? (formulaire n° 6660-REV/Cerfa n° 14248*05)

Vous êtes nouvellement devenu propriétaire d’un local commercial ou professionnel ? Sachez que vous disposez de 90 jours pour déclarer :

une nouvelle construction ;
des modifications notables du local (création de cloisons, aménagement d’un espace d’accueil…)
le changement d’usage du local (ex. logement transformé en local commercial) ;
le changement d’utilisation du local (ex. local de vente transformé en espace de restauration).