Local commercial : tout ce que vous devez savoir pour bien le choisir !
Que vous envisagiez d’ouvrir une boutique, un restaurant, ou d’installer votre bureau, il est essentiel de bien comprendre ce qu’est un local commercial et quelles sont les règles qui le régissent. Pour ce faire, nous vous proposons une définition claire du local commercial, de ses particularités, ainsi que des critères à considérer pour faire le bon choix. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour bien choisir le local commercial adapté à vos besoins.
Un local à usage commercial, qu’est-ce que c’est ? — définition
Le local à usage commercial est une aire fermée et couverte, destinée aux chefs d’entreprises qui souhaitent y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cela peut inclure la vente de biens et de services. De fait, il peut s’agir d’un bureau, d’un espace beauté et soins, d’une boutique, d’un entrepôt, d’un café, d’un restaurant, etc. Le local commercial peut être disponible à la location ou à l’achat. Les locaux commerciaux font partie des établissements destinés à recevoir du public (ERP). Par conséquent, ils doivent se conformer à des normes d’hygiène et de sécurité incendie, mais également respecter certaines règlementations en matière d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (présence de rampes d’accès, de portes plus larges, et de toilettes pour personnes handicapées).
Quelles différences entre un local commercial, un local professionnel et un local d’activité ?
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les termes « local commercial », « local professionnel » et « local d’activité » ne sont pas synonymes. L’usage que vous envisagez de faire du local reste le principal élément qui va déterminer le type de local dans lequel vous pourrez exercer votre business. Le choix du type de local dépend également de la règlementation en vigueur, ainsi que de vos besoins et critères. D’autres caractéristiques permettent de distinguer ces trois types de locaux et leurs baux (en cas de location).
Les particularités du local commercial (statut des baux commerciaux ou bail 3 - 6 - 9)
- Type d’activités : activité commerciale, artisanale, agricole et industrielle ;
- Exemples d’activités : épicerie, fleuriste, salon de thé, librairie, salle de sport, studio de danse, pharmacie, banque … ;
- Type de bail : bail commercial, aussi appelé « bail 3 6 9 » régi par le Code du commerce ;
- Durée minimale du contrat de bail : 9 ans ;
- Durée du préavis : le locataire peut résilier son bail tous les trois ans, dès lors qu’il respecte un préavis de 6 mois ;
- Renouvellement du bail : droit au renouvellement tacite (reconduction automatique à la fin de la durée du bail initial), sauf en cas de désaccord du bailleur pour un motif bien précis ;
- Révision du loyer : tous les 3 ans (au bout de 3, 6 ou 9 ans, d’où son nom), selon l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Le local commercial possède généralement un emplacement stratégique. Il doit être visible et situé dans une zone fréquentée. On peut le trouver en centre-ville dans une rue passante, dans un centre commercial, dans un marché couvert…
Les particularités du local professionnel (statut du bail professionnel)
- Type d’activités : professions libérales règlementées et non règlementées qui rentrent dans la catégorie BNC (bénéfices non commerciaux) ;
- Exemples d’activités : médecin, avocat, comptable, infirmier, vétérinaire, consultant, coach, traducteur ou formateur indépendant… ;
- Type de bail : bail professionnel ;
- Durée minimale du contrat de bail : 6 ans ;
- Durée du préavis : le locataire peut à tout moment résilier son bail dès lors qu’il respecte un préavis de 6 mois ;
- Renouvellement du bail : droit au renouvellement tacite (reconduction automatique à la fin de la durée du bail initial) sauf en cas de désaccord du bailleur (sous condition). Le bailleur peut plus facilement s’opposer à la reconduction du bail professionnel que du bail commercial ;
- Révision du loyer : tous les 3 ou 4 ans, selon l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
Afin de choisir l’emplacement stratégique idéal pour la location ou l’acquisition d’un local professionnel, il est impératif de prendre en compte les besoins spécifiques de votre activité, mais également vos critères de recherches. Le local professionnel peut aussi bien être implanté dans un quartier d’affaires, en centre-ville, ou au sein d’un parc d’activité (en périphérie).
Les particularités du local d’activité (statut du bail professionnel)
- Type d’activités : production, stockage, réparation, distribution de biens
- Exemples d’activités : atelier de fabrication, entrepôt logistique, centre de distribution, atelier de réparation, imprimerie, atelier de menuiserie, garage automobile, centre de tri, usine de conditionnement… ;
- Type de bail : bail professionnel ;
- Durée minimale du contrat de bail : 6 ans ;
- Renouvellement du bail : droit au renouvellement tacite (renouvellement automatique à la fin de la durée du bail initiale) sauf en cas de désaccord du bailleur (sous condition). Le bailleur peut plus facilement s’opposer à la reconduction du bail professionnel que du bail commercial.
- Révision du loyer : tous les 3 ou 4 ans, selon l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
L’emplacement stratégique du local d’activité répond à des critères très différents de ceux du local commercial et du local professionnel. Pour cause, le local d’activité se constitue généralement de bâtiments imposants offrant de grands espaces. Il se situe souvent dans des zones d’activité commerciales et industrielles, en périphérie des centres urbains.
Comment savoir si un local est commercial ?
Lors de la construction d’un bien immobilier, le code de la construction et de l’habitation distingue deux usages administratifs qui définissent la nature du local :
- l’usage d’habitation ;
- l’usage autre que l’habitation.
Un changement d’usage peut transformer un local d’habitation en local commercial, et son contraire. En revanche, ce changement d’usage nécessite d’engager certaines démarches (demande d’autorisation auprès de la mairie, règlement d’une compensation…).
Afin de vous assurer que l’usage du local que vous convoitez est commercial (autre que l’habitation), plusieurs options s’offrent à vous :
- consulter son permis de construire ;
- en demander la preuve à la mairie de votre commune ;
- consulter les documents officiels transmis durant les travaux effectués pour le changement d’usage (travaux ayant eu lieu après 1970) ;
- prendre connaissance des documents relatifs aux démarches d’acquisition du bien immobilier (permis de construire, bail, acte de vente, règlement de copropriété). À consulter auprès d’un notaire ou aux archives de Paris.
Quel statut juridique pour louer un local commercial ?
Pour louer un local commercial, il ne faut pas de statut juridique précis. Le seul impératif est d’être une personne morale ou une personne physique inscrite au registre du commerce et des sociétés ou à la Chambre de métiers. Ces chefs d’entreprises indépendants ou sociétés doivent exploiter un fonds de commerce au sein du local. Généralement, la location d’un local commercial requiert le règlement d’un pas de porte au propriétaire, ou d’un droit au bail au précédent locataire.
Comment céder son droit au bail à une société ?
Vous êtes locataire d’un local commercial et vous souhaitez céder votre droit au bail à une société ? Voici les étapes à suivre :
1-Consulter les conditions de cession du droit au bail
Les conditions qui régissent la cession du droit au bail apparaissent au contrat de bail du local commercial. Ces clauses précisent les modalités selon lesquelles peut avoir lieu la cession du droit au bail. Raison pour laquelle il s’avère crucial de consulter les conditions de cession du droit au bail avant d’engager une quelconque démarche.
2-Informer la commune du souhait de céder le droit au bail
Il convient de vérifier auprès de la mairie si le local commercial se situe dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Si tel est le cas, il faut impérativement transmettre à la mairie une déclaration préalable informant du souhait de céder le droit au bail.
3-Accomplir les formalités après la cession du droit au bail
Afin d’officialiser la cession du droit au bail dans les règles de l’art, il faut s’acquitter de trois formalités obligatoires, à savoir :
Signifier la cession du droit au bail au bailleur
Conformément à l’article 1690 du Code civil, le bailleur doit être informé de la cession du droit au bail par acte d’huissier. Mais il peut tout à fait accepter que l’information lui soit transmise par un acte authentique. Cette démarche peut être effectuée soit par le cédant, soit par le cessionnaire.
Quand la signification de la cession du droit au bail s’effectue par acte d’huissier, elle doit mentionner les informations relatives au locataire entrant (prénom, nom, coordonnées, date de la cession…). Dans le cas où le propriétaire valide la cession du droit au bail par acte authentique, il n’y a pas besoin de procéder à cette signification.
En cas de non-respect de ces formalités, la cession est juridiquement valide, mais le bailleur n’est pas tenu de reconnaitre son existence.
Procéder à un état des lieux préalable
Avant que le nouveau locataire ne prenne possession du local, il doit, avec le propriétaire du local, procéder à un état des lieux préalable.
Enregistrer la cession de droit au bail
À partir de la date de signature de l’acte de cession du bail, celle-ci doit être enregistrée auprès du centre des impôts sous un délai maximum d’un mois. Sauf en présence d’une clause spéciale dans l’acte de cession, c’est à l’acquéreur de s’acquitter du paiement des droits d’enregistrement.
Comment bien choisir son local commercial ?
Pour acheter ou louer un local commercial, seul ou avec l’aide d’une agence immobilière, il est important de se poser les bonnes questions avant de s’engager. Voici, entre autres, quelques étapes essentielles pour bien choisir son local commercial.
Évaluer ses besoins et son budget
Définir ses besoins et son budget permet d’affiner sa recherche de local commercial. Il s’agit ici d’évaluer :
- le budget à allouer pour le local commercial (montant du loyer ou prix du local). À noter qu’en cas d’achat du local, il est important de considérer l’ancienneté du local et de procéder à un chiffrage des éventuels travaux à effectuer ;
- le type de local idéal pour mener son activité ;
- la superficie du local nécessaire…
Identifier son emplacement stratégique
Le choix de l’emplacement stratégique peut conditionner le succès d’un commerce ! Après avoir déterminé la commune du lieu d’implantation du local, il reste à définir l’endroit exact où il se situera en fonction de la nature de l’activité, de ses besoins, de sa clientèle potentielle :
- la proximité avec les axes fréquentés ;
- cartographie de la concurrence ;
- lieu offrant une excellente visibilité à l’enseigne ;
- la présence d’un parking ;
- zone fréquentée par le public cible (zone piétonne, quartier d’affaires, une zone commerciale…) ;
Prendre connaissance du règlement de copropriété
Avant d’acheter ou de louer un local commercial au sein d’une copropriété, il est recommandé de se renseigner sur les règles en vigueur.
Vérification du contrat de location
Avant de se lancer, mieux vaut prendre le temps de considérer toutes les clauses du contrat de location. En cas de doutes, il peut s’avérer nécessaire de demander conseil à un notaire ou à un expert en immobilier.
S’assurer du respect des normes ainsi que des règlementations en vigueur
Avant de s’engager, il faut s’assurer que le local commercial respecte les normes et les règlementations en vigueur. En tant qu’ERP, il faut vérifier que les exigences en matière de sécurité ou d’accessibilité des locaux aux personnes en situation de handicap soient respectées.
Souscrire à une assurance adaptée pour son local commercial
En tant que locataire ou propriétaire d’un local commercial, souscrire à une assurance est une démarche obligatoire. Il est absolument primordial d’opter pour une assurance complète et modulable en fonction des risques encourus dans l’exercice de votre activité ! L’assurance multirisque professionnelle de la MAPA vous suggère une formule personnalisable en fonction de vos besoins. Il s’agit d’une couverture essentielle pour protéger votre commerce en cas de sinistre incendie, de catastrophes naturelles, de dégât des eaux, de vandalisme… Elle propose également une garantie perte d’exploitation afin de préserver vos finances à la suite d’un dommage. Parmi ses nombreuses options, la garantie vol vous permet d’assurer votre local ainsi que votre matériel professionnel contre les cambriolages.
