Quels frais de notaire lors de l'achat d'un local commercial ?

Quels frais de notaire pour l’achat de murs commerciaux ?

L’acquisition d’un local commercial entraine des frais additionnels qui viennent s’ajouter au prix de vente. Les frais de notaire en font partie, que l’achat du local commercial soit un projet d’investissement locatif, ou bien qu’il ait pour vocation d'être exploité par la société ou l’entrepreneur acquéreur afin d’y exercer son activité. Partie intégrante du coût de cette transaction immobilière, il demeure important de comprendre à quoi correspondent les frais de notaire, mais également de savoir calculer les calculer. L’objectif de cet article : vous permettre d’identifier précisément quels frais de notaires seront à votre charge lors de l’achat d’un local commercial.

Qu’est-ce qu’un local commercial ? — définition

Le local commercial reste souvent confondu avec le fonds de commerce. Pourtant, ce sont deux éléments bien distincts ! Aussi appelé « murs commerciaux », le local commercial désigne le bien immobilier au sein duquel le fonds de commerce est exploité par une entreprise ou une société dans le cadre de son activité. Le local commercial a pour spécificité de s’adresser principalement aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Notons que le chef d’entreprise peut décider d’acheter ou de louer le local commercial.

Quel est le rôle d’un notaire dans une transaction

Faire appel à un notaire permet de garantir la sécurité juridique des parties lors des transactions immobilières telles que l’achat/vente d’un local commercial. En somme, il protège les intérêts de l’ensemble des acteurs de cette opération. Il a pour missions de :

conseiller les deux parties ;
procéder à la rédaction de l’acte de cession en y faisant apparaitre les mentions obligatoires ;
veiller à la conformité des documents ainsi que du bon déroulé de la transaction ;
effectuer les démarches administratives ;
gérer et conserver les fonds ;
rassembler toutes les pièces essentielles à la constitution du dossier relatif à la vente. Conserver soigneusement les documents.

De quoi se composent les frais de notaires relatifs à l’acquisition d’un local commercial ?

L’acheteur des murs commerciaux doit alors régler les frais de notaires inhérents à la prestation du professionnel dans le cadre de la transaction immobilière. Les frais notariés se divisent en 3 sections : les droits d’enregistrement, les débours de notaire, les honoraires du notaire.

Les droits d’enregistrement (droits de mutation)

Les droitsd’enregistrement sont également connus sous l’appellation « droits de mutation ». Il s’agit de plusieurs taxes dont l’acheteur doit s’acquitter auprès du Trésor public :

d’une taxe départementale (3,8 %) ;
d’une taxe communale (1,8 %) ;
d’une contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,1 %
des frais d’assiette et de recouvrement (2.37 %)

Les droits d’enregistrement font l’objet d’un versement à destination des caisses de l’État et vont au profit des collectivités locales.

Les débours du notaire

Afin de mener à bien la transaction immobilière, le notaire doit effectuer un certain nombre de démarches et de procédures qui engendrent des frais. Ces frais de débours sont avancés par l’office notarial pour son client (l'acheteur du local commercial). Il peut s’agir de frais de dossier, de frais relatifs à la publicité légale, des écritures comptables, des frais de courriers, des frais d’évaluation immobilière, des frais d’inspection du bâtiment, de l’extrait cadastral, des documents d’urbanisme…

Les débours du notaire sont à rembourser en totalité par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente du local commercial.

Les tarifs du notaire (honoraires ou émoluments)

Les honoraires, aussi appelés « émoluments », représentent le salaire du notaire. Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier tel qu’un local commercial, la rémunération du notaire est règlementée. Par conséquent, les honoraires du notaire sont fixés par le barème des émoluments. Celui-ci fonctionne par tranches de prix en fonction du montant du local commercial :

pour la tranche de 0 à 6 500 euros, le taux applicable est 3,870 % ;
pour la tranche de 6 500 à 17 000 euros, le taux applicable est1,596 % ;
pour la tranche de 17 000 à 60 000 euros, le taux applicable est 1,064 % ;
pour la tranche qui excède 60 000 euros, le taux applicable est 0,799 %.

Pour être en mesure d’anticiper le tarif des frais notariaux, le notaire doit fournir à l’acquéreur du bien immobilier un devis exhaustif présentant l’ensemble de ses prestations et les coûts associés. Ce document doit être signé par l’acheteur.

Comment calculer le montant des frais de notaire ? — estimation

Le montant des frais de notaire pour un local commercial dépend à la fois de sa localisation, mais également du type de murs commerciaux dont il s’agit (ancien ou neuf).

Estimer le prix des services d’un notaire immobilier pour un local commercial ancien (pourcentage)

Tout bien immobilier construit depuis plus de 5 ans est considéré comme ancien. Pour ce type de locaux commerciaux, les frais de notaire s’avèrent plus onéreux que pour les locaux neufs ou récents. Ici, les frais de notaires sont compris entre 7 et 8 % du prix de vente du local. Le taux exact est fixé en fonction de la valeur du local, mais également de la zone géographique dans laquelle il se trouve.

Estimer le coût des frais de notaires pour un local commercial neuf (pourcentage)

En matière de frais de notaire, il peut s'avérer plus intéressant d’opter pour un local commercial neuf (moins de 5 ans). En effet, ce type de biens donne lieu à des frais notariés moindres, qui s’élèvent à 2 ou 3 % du prix de vente du bien.

Dans quels cas peut-on réduire les frais de notaire ?

Dans certains cas bien spécifiques, l’acheteur d’un local commercial peut bénéficier d’une réduction des frais de notaire :

si le local commercial est situé dans une zone franche urbaine (ZFU) ou dans une zone de revitalisation rurale (ZRR). Alors les frais de notaire sont divisés par deux.
si l’acquisition a été réalisée dans le cadre d’une SCI. Les frais de notaires sont réduits à 3 %.

Peut-on vraiment procéder à une simulation précise des frais de notaire ?

Sur la base des éléments communiqués ci-dessus, il est possible de simuler le coût des frais notariés du local commercial. En effet, les émoluments du notaire ne sont pas amenés à évoluer puisqu’ils sont fixés par le barème. C’est aussi le cas des taxes dont le montant reste inchangé. En revanche, les frais relatifs aux débours restent difficiles à estimer en avance.

Quand et comment payer les frais de notaire relatifs à la vente des murs commerciaux ?

L’acheteur du local commercial doit adresser à l’office notarial le versement des frais de notaire dans un délai minimum de 7 jours avant la signature de l’acte de vente. L’acquéreur du bien immobilier peut choisir le mode de paiement et régler les frais de notaire par virement bancaire ou par chèque. Seuls les frais annexes tels que les débours de notaire sont à régler lors de la transmission du bien au nouveau propriétaire, c’est-à-dire lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Cependant, dans le cas où la transaction immobilière concerne l’achat d’un local commercial en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le commerçant doit procéder au versement des frais de notaire au moment de la signature de l’acte de réservation.