Signer un bail commercial ou professionnel est un moment important dans la vie de tout entrepreneur. Ce contrat permet d'accéder à un local pour y installer son activité, mais apporte également plusieurs obligations que le locataire comme le propriétaire doivent respecter. Faisons le point dans cet article.
Bail commercial ou bail professionnel ?
Bail commercial et bail professionnel : 2 types de baux différents
Le bail commercial et le bail professionnel sont deux contrats différents, qui s’appliquent sur des activités différentes. Ainsi, le bail professionnel est un bail destiné aux professions libérales et aux activités non commerciales, comme les médecins, les avocats ou les architectes par exemple. Le bail commercial, comme son nom l’indique, est destiné aux activités commerciales, mais également aux activités industrielles et artisanales (restaurant, ateliers, vente au détail, …). Bien que le principe du bail soit le même, les éléments qui le composent seront différents entre un bail commercial et un bail professionnel.
Zoom sur les éléments d'un bail commercial
Un bail commercial a un cadre légal strict, notamment en matière de protection du locataire.
La durée du bail commercial
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, mais il est possible de conclure des baux de plus courte durée (3 ou 6 ans) sous certaines conditions. C’est ce qu’on appelle des baux dérogatoires.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est fixé librement par les parties pour un bail commercial. En règle générale, il est de 1 à 3 mois de loyer hors charges. Le propriétaire est en droit de placer ce dépôt de garantie sur un compte spécifique pendant toute la durée du contrat.
Le renouvellement
Le locataire disposant d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement automatique, sauf en cas de motifs légitimes précisés au contrat. Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif légitime, il peut être tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire, compensant ainsi la perte de son activité.
Le préavis de fin de bail
Pour un bail commercial, le préavis avant congé est en règle générale de 6 mois pour le locataire. Il peut toutefois varier selon les clauses du contrat.
La résiliation du bail commercial
La résiliation d’un bail commercial répond à des règles strictes. Si elle résulte d’une demande du locataire, elle peut être réalisée à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois, sans clause spécifique prévue au contrat.
Si elle est du fait du propriétaire, elle doit répondre à un motif précis : non-paiement des loyers, non-respect des obligations contractuelles ou nécessité de reprendre le local pour son compte. Certains baux commerciaux incluent une clause résolutoire, qui permet au bailleur de résilier le bail automatiquement en cas de manquement grave du locataire.
L'indice de révision des loyers
En France, l'indice le plus courant pour la révision des loyers commerciaux est l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), qui prend en compte l'évolution des prix à la consommation, ainsi que le chiffre d'affaires du secteur du commerce. La révision des loyers peut être annuelle ou selon une autre périodicité définie dans le contrat de bail. Les baux commerciaux peuvent prévoir des limites à la hausse des loyers, par exemple en fixant un plafond de révision.
La sous-location
En général, la sous-location d'un local commercial nécessite l'accord écrit du bailleur. La plupart des baux commerciaux incluent en effet une clause stipulant que le locataire doit obtenir l'autorisation du propriétaire avant de sous-louer. Certains baux commerciaux stipulent même l’interdiction du recours à la sous-location.
Les différents éléments d'un bail professionnel en détails
Un bail professionnel est moins réglementé qu’un bail commercial. Ses modalités sont plutôt souples, et les parties ont plus de liberté pour en définir les aspects.
La durée du bail professionnel
Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans, en règle générale. Il peut, dans certains cas, être conclu pour une durée de 3 ans.
Le dépôt de garantie
Comme pour le bail commercial, le dépôt de garantie d’un bail professionnel est fixé librement, et il est en règle générale de 1 à 3 mois de loyer hors charges.
Le renouvellement
Le renouvellement d’un bail professionnel n’est pas automatique. Il doit être convenu entre les parties, et inscrit au contrat le cas échéant.
Le préavis de fin de bail
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire peut donner congé avec un préavis de 3 mois.
La résiliation du bail professionnel
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 3 mois. Le propriétaire, quant à lui, peut également résilier le bail, mais cela est généralement limité à des motifs spécifiques, comme le non-paiement des loyers ou le non-respect des obligations contractuelles par le locataire.
L'indice de révision des loyers
Pour les baux professionnels, l'indice le plus couramment utilisé pour la révision des loyers est l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Comme pour les baux commerciaux, cette révision peut être annuelle ou selon une autre périodicité prévue au contrat. Les baux professionnels peuvent eux aussi prévoir des limites à la hausse des loyers, comme un plafond de révision.
La sous-location
En règle générale, il est stipulé dans les clauses d’un bail professionnel que la sous-location est soumise à l’accord du propriétaire, comme pour les baux commerciaux.
Focus sur l'état des lieux d'entrée et de sortie
Est-ce que l'état des lieux est obligatoire pour un local professionnel ?
Depuis la loi Pinel de 2014, l'état des lieux d'entrée et de sortie est une obligation légale pour les locaux professionnels, qu'ils soient loués par le biais d'un bail commercial ou d'un bail professionnel. L'état des lieux est donc à joindre au bail commercial comme preuve de l'état du local.
Effectuer un état des lieux est primordial tant pour le bailleur que pour le locataire. Ce document sert de preuve officielle attestant de l'état des locaux et des équipements loués au moment de l'entrée et de la sortie du locataire.
Pour le propriétaire du local professionnel, l'état des lieux d'entrée sert à démontrer qu'il a remis un bien en bon état au locataire. Par conséquent, il peut réclamer une retenue sur le dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état du local si des dégradations (autres que celles dues à l'usure normale) sont constatées lors de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
Pour le locataire, l'état des lieux d'entrée permet de repérer d'éventuelles anomalies dans le local avant de prendre possession du bien. Ainsi, il pourra démontrer que les dégradations étaient déjà présentes lors de la remise des clés par le propriétaire, au cas où celui-ci demanderait des réparations. De plus, l'état des lieux de sortie permet au locataire de prouver qu'il a restitué le bien dans le même état que celui dans lequel il l'a reçu et qu'il a correctement assuré son entretien.
Comment faire un état des lieux d'un local professionnel, d'une entreprise ou d'un bureau ?
Réaliser un état des lieux doit respecter plusieurs règles, afin que ce document ne soit pas contestable par l'une ou l'autre des parties en cas de litige. Voici les règles principales à suivre :
- Respecter la date de réalisation de l'état des lieux
L'état des lieux doit être réalisé à la date de remise des clés au locataire, pour une entrée du locataire dans le local, et à la date de remise des clés au propriétaire, pour un état des lieux en fin de bail.
- Réaliser un état des lieux contradictoire
L'état des lieux d'un local professionnel doit être effectué de manière contradictoire, c’est-à-dire qu’il est nécessaire que le propriétaire et le locataire, ou leurs représentants, soient présents lors de sa réalisation. À défaut, l'état des lieux doit obligatoirement être réalisé sous la supervision d'un commissaire de justice (anciennement connu sous le nom d'huissier de justice).
- Réaliser un état des lieux complet
L'état des lieux d'un local professionnel doit être aussi détaillé que possible et inclure une description de tous les éléments présents dans le local. Il doit notamment présenter les différentes pièces ainsi que les divers équipements. Le document doit également décrire l'état des différentes pièces et des éléments qui les composent. Il est recommandé d'accompagner cette description de photographies.
- Faire signer l'état des lieux par les 2 parties
Le propriétaire comme le locataire, ou leurs représentants, doivent signer l'état des lieux pour qu'il soit conforme, sauf dans le cas où celui-ci est réalisé par un commissaire de justice.
Pour que votre état des lieux soit conforme, il est important de vérifier tous les éléments du local, et en particulier :
- L'installation électrique et le réseau de gaz
- Les lampes et interrupteurs
- Les alarmes éventuelles
- Les vitres
- Les serrures et poignées, des portes comme des fenêtres
- L'état des revêtements, des sols, des murs et plafonds
- L'état des équipements rattachés au local
Quelles sont les mentions obligatoires sur l'état des lieux d'un local professionnel ?
Il n'existe pas de mentions obligatoires pour un état des lieux, aussi bien pour un bail professionnel que pour un bail commercial. Il est toutefois important de respecter les grands principes du Code du Commerce, qui stipule dans son article L. 145-40-1 les éléments essentiels qui doivent être insérés dans un état des lieux d'entrée comme de sortie :
- La date de l'état des lieux
- L'adresse du local loué
- Les coordonnées du bailleur
- Les coordonnées du locataire
- Les relevés des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité
- La description détaillée de chaque pièce : éléments de chaque pièce (sol, mur, fenêtre, revêtements, ...), état des équipements rattachés au local, présence de défaut ou de dégradations, ...
- Pour l'état des lieux de sortie : la nouvelle adresse du locataire
Propriétaire : quelle caution accepter pour un bail professionnel ou commercial ?
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez accepter plusieurs types de cautions de la part de votre locataire :
- La caution personnelle : Une personne physique se porte garante des obligations du locataire.
- La caution bancaire : Une banque ou un établissement financier émet une garantie au bailleur.
- Le dépôt de garantie : Une somme d'argent est versée par le locataire au bailleur.
- La garantie de loyer : C'est une garantie proposée par certaines assurances aux bailleurs.
- L'hypothèse ou le nantissement : Un bien immobilier peut être hypothéqué ou un actif peut être nantit pour garantir le bail.
- La caution solidaire : Plusieurs personnes peuvent se porter caution de manière solidaire, ce qui signifie que le bailleur peut demander le paiement à l'un ou l'autre des cautions en cas de défaut de paiement.
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