Local professionnel en location : focus sur l'estimation de loyer

Louer son local professionnel lorsque l'on n'en a pas l'usage peut être particulièrement rentable. Mais dans ce cas, comment estimer le loyer de celui-ci ? Eléments de réponse dans cet article.

Location : quel est le prix du m2 d'un local commercial ?

Le prix du m² d'un local commercial en location peut varier considérablement en fonction de plusieurs facteurs, notamment :

L’emplacement du local : Les loyers peuvent être très différents selon que le local se situe dans une grande ville, une petite ville ou une zone rurale. Par exemple, un local à Paris ou à Lyon sera généralement beaucoup plus cher qu'un local dans une ville de taille moyenne ou un village. Même au sein d’une même ville, certains quartiers, plus prisés que d’autres, proposent des loyers plus élevés.
La catégorie du local : L'exercice d'une activité ou d'une autre dans un local influence son tarif locatif. Ainsi, selon que le local soit destiné à la vente au détail, à la restauration ou à un bureau, le loyer de la location sera plus ou moins élevé.
La superficie du local : En règle générale, les petites surfaces ont un prix au mètre carré plus élevé que les grandes surfaces.
Les caractéristiques du local : Un local en bon état ou récemment rénové peut se louer à un prix plus élevé qu'un local nécessitant des travaux. De la même manière, un local facilement accessible et visible d’une rue passante aura un loyer plus cher qu’un local moins bien situé. Les équipements du local peuvent également influencer son loyer, comme par exemple une grande vitrine ou des espaces de rangement particulièrement bien étudiés.

Enfin, les tendances du marché locatif influencent le prix des locaux commerciaux et professionnels. Ainsi, dans une période de forte demande, les prix peuvent augmenter. A titre d’exemple, voici les prix pratiqués actuellement en moyenne en France :

Grandes villes (Paris, Lyon, Marseille) : Entre 30 € et 300 € le m² par an, voire plus dans des secteurs très prisés
Villes de taille moyenne : Entre 15 € et 50 € le m² par an
Zones rurales ou moins attractives : Entre 5 € et 20 € le m² par an

Comment calculer la valeur locative d'un bien ?

Comment calculer le montant du loyer pour un local commercial ?

Calculer le montant du loyer pour un local commercial nécessite une analyse approfondie du marché, une évaluation précise de la superficie et la prise en compte de divers facteurs. Ainsi, il est préférable de faire appel à un agent immobilier ou à un notaire pour faire estimer le montant du loyer de votre local commercial. Toutefois, si vous souhaitez réaliser une estimation de votre loyer par vos propres moyens, voici les éléments à prendre en compte :

La superficie du local et son type (superficie utile ou superficie totale)
Les loyers des locaux comparables au vôtre dans votre zone de chalandise
Le marché de l'immobilier professionnel actuel dans votre ville

Attendez-vous à éventuellement négocier le montant du loyer que vous avez décidé avec les locataires intéressés par votre bien.

Où trouver le tarif au m2 de référence d'un local ?

Le tarif au m² de référence est un indicateur utilisé dans le secteur immobilier pour évaluer la valeur locative ou d'achat d'un bien immobilier. Ce tarif représente le prix moyen ou médian par mètre carré pour des biens similaires dans une zone géographique donnée. Pour dénicher ce montant très utile dans l'estimation de vos revenus locatifs, vous pouvez consulter :

Les sites d'annonces immobilières
Les agences immobilières
La Chambre de commerce et d'industrie

Comment estimer la valeur des murs d'un local commercial ?

Les méthodes d'évaluation de la valeur des murs d'un local commercial ou professionnel sont les mêmes que pour l'évaluation des loyers de ce même local. Ainsi, plusieurs facteurs entrent en compte comme indiqué plus haut dans cet article, et il est conseillé, de la même manière que pour l'estimation d'un loyer, de faire appel à un professionnel.

Focus sur la taxe foncière d'un local professionnel

Qui paye la taxe foncière pour un local commercial, un local professionnel ou des bureaux ?

En règle générale, la taxe foncière est due par le bailleur du local. Toutefois, il est possible que certains baux mentionnent le règlement de cet impôt local, du moins en partie, par le locataire et non par le bailleur.

Comment faire pour calculer le prix de la taxe foncière pour ses locaux commerciaux ?

Le paiement de la taxe foncière est une étape obligée pour tout propriétaire-bailleur, et cela concerne également les locaux commerciaux. Mieux vaut alors budgétiser en amont cette dépense pour ne pas être surpris.

Pour estimer la taxe foncière d'un local, la première étape est de déterminer sa valeur locative cadastrale. C'est la valeur estimée du bien par l'administration fiscale. Elle est calculée en fonction de plusieurs critères, tels que la superficie, l'emplacement, et l'utilisation du local. Il faut ensuite calculer la base d'imposition, qui correspond à cette valeur locative cadastrale, à laquelle peuvent se soustraire des abattements. Sur cette base d'imposition va s'appliquer un taux d'imposition, qui est fixé par la commune.

Certaines exonérations ou réductions peuvent s'appliquer en fonction de la nature de votre activité ou de la situation du bien (par exemple, locaux vacants, entreprises en difficulté, etc.).