Estimation du loyer d'un local commercial : comment procéder ?

Comment calculer le montant du loyer de votre local commercial ?

Vous avez pour projet de mettre en location votre local commercial, mais vous ignorez comment estimer le loyer de votre bien immobilier ? Difficile de trouver un juste équilibre. Et pour cause, proposer un loyer trop élevé risquerait de décourager les potentiels locataires. À contrario, sous-évaluer la valeur locative de votre bien ne jouerait pas en votre faveur. Pas d’inquiétude, vous êtes au bon endroit ! Dans cet article, nous vous expliquons étape par étape comment procéder à l’estimation du loyer d’un local commercial. Toutes les clés pour louer votre local commercial à un prix juste, et tirer profit au maximum de votre bien locatif.

Peut-on fixer librement le loyer d’un local commercial ?

Dans le cadre de la conclusion d’un contrat de location, le prix du loyer d’un local commercial est régi par la loi de l’offre et de la demande. Autrement dit, aucune disposition et aucun barème ne prévoit de règles au sujet du montant du loyer d’un local commercial. En l’absence d’un cadre légal, le propriétaire reste libre de fixer lui-même le loyer de son local. Ce qui n’empêche pas le locataire de pouvoir négocier le montant du loyer avec le bailleur s’il le souhaite.

Précisons que le loyer est règlementé lors des révisions triennales ou lors du renouvellement du bail commercial. Dans ces cas précis, le loyer doit impérativement correspondre à la valeur locative du bien immobilier.

Comment faire une estimation du loyer d’un local commercialselon sa valeur locative ?

Le calcul du loyer du local commercial par la valeur locative reste sans conteste la méthode la plus courante, la plus fiable et la plus juste. Ce mode d’estimation prend en considération un certain nombre de facteurs que nous évoquerons ci-dessous.

La valeur locative, qu’est-ce que c’est ? — définition

La valeur locative d’un local commercial désigne le montant de l’hypothétique loyer qu’un locataire devrait payer pour occuper les murs commerciaux. Elle prend à la fois en considération les caractéristiques du local commercial en question, mais aussi les spécificités du marché de l’immobilier à cette période.

Comment estimer la valeur locative d’un local à usage professionnel ?

Afin d’estimer la valeur locative d’un local commercial, et donc le montant du loyer auquel il peut être mis en location, il convient de prendre en considération les 3 caractéristiques ci-dessous.

L’emplacement des murs commerciaux

L’emplacement d’un local commercial est l’un des principaux facteurs qui vont conditionner le succès d’un commerce. Plus le local sera situé dans une zone fréquentée, et plus il pourra bénéficier d’une forte attractivité. Naturellement, le montant du loyer sera plus élevé dans une grande ville que dans une petite commune. Tandis que le coût du loyer d’un local situé dans une rue piétonne ou proche d’un centre commercial sera plus onéreux que celui d’un bien immobilier installé dans une zone industrielle en périphérie du centre urbain. Afin d’évaluer précisément ce critère de situation géographique, voici les éléments à prendre en compte :

l’accessibilité : la zone est-elle bien desservie par des transports en commun ? Est-elle proche d’un grand axe routier ? A-t-elle à proximité un parking avec stationnement gratuit ?
la visibilité : l’enseigne est-elle facilement visible et identifiable de l’extérieur ? Le local possède-t-il une vitrine que le commerçant pourrait aménager de manière à attirer les clients ?
l’environnement : y a-t-il à proximité du local des commerces attractifs et complémentaires susceptibles de générer du trafic ? Le quartier est-il fréquenté ?

Pour ajuster le prix du loyer en fonction de la situation géographique du local commercial, le propriétaire peut appliquer un coefficient de localisation. Celui-ci permet de moduler le loyer à la hausse ou à la baisse. Le coefficient de localisation s’applique au tarif par mètre carré de la catégorie de chacun des locaux professionnels. Vous pouvez consulter les coefficients de localisation sur le site officiel des impôts.

La catégorie du local commercial

La catégorie d’un local commercial dépend en réalité de la nature de l’activité principale qui est exercée au sein des murs commerciaux. On dénombre pas moins de 38 catégories de locaux commerciaux, parmi lesquelles : des boutiques et commerces de détail, des bureaux professionnels, des restaurants, des établissements hôteliers, des locaux artisanaux, des grandes surfaces, des entrepôts, des locaux industriels…

À chaque catégorie de local correspond un tarif locatif au mètre carré. Ces tarifs sont établis selon l’état du marché locatif relatif au secteur d’activité du local. Ils sont révisés chaque année et mis à jour sur le site des impôts. Prendre en compte la catégorie du local est essentielle pour évaluer le loyer, car elle affecte directement la valeur locative du bien immobilier concerné.

La surface pondérée des locaux commerciaux

Enfin, pour estimer la valeur locative d’un local commercial, il convient de s’intéresser à la surface pondérée dudit local. Cela revient à considérer que certaines pièces du local jouent un rôle commercial majeur par rapport à d'autres. Voici les coefficients de pondération à appliquer en fonction de la nature des espaces :

coefficient 1 : à appliquer sur la surface réelle des pièces les plus importantes pour l’activité de l’entreprise (espace de vente, vitrine, bureaux, salle de réunion…).

coefficient 0,5 : est appliqué sur les surfaces secondaires couvertes dont l’intérêt commercial est moindre que la catégorie précédente (zone de stockage, chaufferie, local technique, parking couvert…).

coefficient 0,2 : s’applique sur les surfaces secondaires non couvertes. Le potentiel commercial de ces espaces est jugé très faible (zone de stockage à l’air libre, parking non couvert…).

Estimer le coût du loyer d’un local commercial : d’autres éléments à prendre en compte !

Au-delà des trois données essentielles au calcul de la valeur locative (emplacement, catégorie, surface pondérée), il existe trois autres éléments capables d’influencer le loyer d’un bien immobilier.

Les caractéristiques du local commercial

Certaines particularités du local commercial peuvent légitimer d'estimer à la hausse ou à la baisse le montant du loyer du bien en location. En l'occurrence, on s'intéresse ici à :

l'agencement du local ;
l'état général du local (vétusté, entretien des installations, état des structures...) ;
la présence d'équipements particuliers ( monte-charge, ascenseur, dispositif de sécurité high tech, climatisation...) ;
le respect des normes d'accessibilité relatifs aux ERP ( établissement recevant du public). On peut citer les aménagements permettant l'accessibilité au local (rampe d'accès, portes larges, sanitaires accessibles aux personnes en situation de handicap, signalétique adaptée, places de parking réservées ...).

La répercussion de la taxe foncière sur le locataire

Bien que la taxe foncière reste théoriquement à la charge du propriétaire du local commercial, ce dernier peut décider de la répercuter sur le locataire, si les conditions fixées par le Code du commerce l'y autorisent. Si tel est le cas, le bailleur peut intégrer la taxe foncière au loyer. Cela va donc avoir pour effet d’augmenter le montant du loyer.

Le droit d’entrée ou le pas de porte

Certains propriétaires de locaux commerciaux prévoient un droit d’entrée au bail commercial. Il s’agit d’un versement unique que le locataire doit effectuer lors de la signature du bail commercial afin d’avoir accès au local. Ce pas de porte est une somme d’argent qui peut être considérée comme une indemnité, ou à un supplément de loyer (si tel est le cas, il est soumis à la TVA). Le pas de porte est notamment demandé pour les locaux commerciaux particulièrement prisés ou rares, ou pour lesquels le propriétaire à procéder à des investissements conséquents. Ce droit d’entrée influence l’estimation du loyer du local commercial. C’est la raison pour laquelle il doit être pris en considération lors du calcul de la valeur locative du bien.

Comment calculer la valeur locative d’un bien immobilier à usage commercial ? — formule de calcul

En définitive, pour calculer la valeur locative d’un local commercial, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation.

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, cette méthode permet de procéder à une estimation précise et honnête du prix du loyer d’un local commercial.