Comment estimer la valeur d’un local commercial ?
Estimation d'un local commercial - achat, loué ou non, avec ou sans appartement
Procéder à l’estimation d’un local commercial fait partie des étapes essentielles d’un projet immobilier, qu’il s’agisse d’une vente, d’un achat ou d’investissement locatif. Vous êtes nouveaux propriétaires d’un local commercial et vous souhaitez vendre ou louer votre bien ? Vous êtes chef d’entreprise et vous cherchez à acquérir les murs de votre futur magasin - et pourquoi pas avec votre appartement ?
Cet article vous aidera à évaluer la valeur du local commercial concerné, mais également à calculer sa rentabilité, ou encore à évaluer son prix de vente. Prêt à réussir votre projet immobilier ?
Quelle différence entre le local commercial et le fonds de commerce ?
Si vous avez pour projet d’acquérir votre futur commerce, il est essentiel de saisir la différence entre un fonds de commerce et un local commercial. Si à première vue ces termes semblent partager la même signification, ils désignent en réalité des concepts différents.
Qu’est-ce qu’un local commercial ? — définition
Le local commercial est un espace immobilier, fermé ou couvert, exploité par un chef d’entreprise dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. On parle aussi de « murs commerciaux ». Cette aire est spécialement conçue et aménagée pour permettre la vente de biens ou de services. Par conséquent, le local commercial peut abriter une libraire, une pharmacie, une pizzeria, un institut de beauté, un studio de yoga, un magasin de chaussures… Il est possible de louer un local commercial, on parle alors de bail commercial. Il est également envisageable d’acheter les murs commerciaux en vue de les louer (investissement locatif) ou d’y développer son activité commerciale.
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ? — définition
Quant au fonds de commerce, il se compose d’un ensemble d’éléments corporels (matériel et équipement professionnels, mobilier, stock de marchandises, véhicules professionnels…) et d’éléments incorporels (clientèle, licences, brevets, nom commercial, contrats commerciaux…) qu’un commerçant ou un artisan exploite afin d’exercer son business. Il est possible d’acheter ou de vendre un fonds de commerce, tout comme il est envisageable de le louer par le biais d’un contrat de location-gérance.
Sur quels critères peut-on estimer la valeur d’un commerce ? (murs commerciaux)
Dans le cadre d’une vente ou d’un investissement locatif, il est essentiel de procéder à l’estimation de la valeur d’un local commercial. Pour autant, il n’existe pas de formule universelle capable d'évaluer précisément le prix d’un bien immobilier, quel qu’il soit. Pour cause, la valeur d’un local professionnel dépend d’un ensemble de paramètres tels que :
- la situation géographique (commune) ;
- l’emplacement ou la zone d’implantation du local (fréquentation estimée, exposition et visibilité, proximité avec de grandes enseignes…) ;
- l’estimation de la surface du local (réelle et pondérée*) ;
- la nature de l’activité et les prestations possibles ;
- l’état du local (éventuels importants travaux de rénovation ou de mise aux normes nécessaires) ;
- le confort du local (qualité de l’isolation, présence d’un ascenseur, d’une climatisation…) ;
- l’accessibilité du local (desserte par les transports en commun, proximité avec les grands axes routiers) ;
- la présence d’un moyen de stationnement (places de parking) ;
- la qualité de l’aménagement urbain ;
- la rentabilité nette du local.
*la pondération de la surface du local commercial est essentielle pour faire valoir l’avantage compétitif qu’offrent certaines parties du local. En effet, toutes les pièces d’un local commercial ne contribuent pas de la même manière au succès du magasin. Par conséquent, ce calcul permet d’augmenter la valeur d’un bien immobilier en fonction de ses atouts. Prenons l’exemple d’un local commercial qui posséderait une grande vitrine. Lorsque la vitrine est bien entretenue et décorée, elle contribue à attirer les clients et joue un rôle fondamental sur l'évolution du chiffre d'affaires. Cet espace peut faire l’objet d’une surpondération de 25 % et augmente ainsi la valeur du local commercial.
Comment calculer et fixer le prix de vente d’un commerce ? (murs commerciaux)
Après avoir procédé à l’estimation de la valeur de votre local commercial, il vous reste à fixer le prix auquel vous souhaitez le vendre. Vous devrez alors tenir compte des spécificités du marché immobilier en temps réel. N’hésitez pas à consulter régulièrement les offres existantes et équivalentes à votre local professionnel (même caractéristiques). Comparer les locaux commerciaux à vendre sur le marché est essentiel, au risque de surestimer la valeur de votre bien, et de passer à côté de potentiels acquéreurs. Si le prix de vente des murs commerciaux vous semblent particulièrement bas, il peut s'avérer judicieux de reporter la vente en attendant que le marché soit plus favorable. Si vous pouvez attendre, il vous reste l'option de proposer votre local commercial à la location.
Quel est le prix au mètre carré d’un local commercial ?
Le prix au mètre carré est une référence essentiellement employée pour faire l’estimation de la valeur d’un local à usage d’habitation (logement). Lorsque l’on souhaite acheter un local commercial, il vaut mieux se référer à la rentabilité du commerce.
En effet, lorsque la surface des locaux commerciaux augmente, le prix au mètre carré a tendance à diminuer considérablement. L’impact de la surface sur le prix du mètre carré est bien moins important sur les locaux à usage d’habitation. Le prix au mètre carré n’est donc pas une référence conseillée pour apprécier la valeur des locaux commerciaux. Il reste cependant un bon indicateur pour se faire une idée de la valeur foncière du bien immobilier.
Comment calculer la rentabilité des locaux commerciaux ?
Pour appréhender le rendement d’un local commercial, il faut avant tout connaitre la rentabilité de son fonds de commerce. Généralement, le rendement d’un local commercial oscille entre 4 à 8 % en fonction du bien immobilier. La rentabilité de votre fonds de commerce repose sur deux critères, à savoir :
- le coût d’acquisition ;
- le loyer brut annuel.
Pour calculer le taux de rentabilité de votre fonds de commerce, il vous suffit de :
- diviser le montant total des loyers perçus sur l’année par le prix d’achat du bien ;
- multiplier ce résultat par 100. Le pourcentage obtenu correspond au taux de rentabilité brut.
- Pour obtenir le taux de rentabilité net, il faut ajouter au prix d’acquisition les frais de notaire, les frais d’agence, le coût des travaux effectués, ainsi que la taxe foncière.
Exemple : je fais l’acquisition de mon local commercial pour 300 000 €. La somme des loyers perçus à l’année est de 22 000 €. Je calcule le taux de rentabilité : 22 000 €/300 000 € x 100 % = 7,3 %. Mon taux de rentabilité brut s’élève à 7,3 %.
À quoi sert la détermination de la valeur locative du local à usage commercial ?
La valeur locative d’un local à usage commercial désigne le montant du loyer annuel théorique d'un bien immobilier s'il était mis sur le marché de la location, en prenant en considération ses caractéristiques (surface, emplacement, état général…) ainsi que la tendance du marché de l’immobilier. Cette valeur est, non seulement utilisée pour fixer ou réviser le loyer, mais aussi pour évaluer la rentabilité d’un bien immobilier, ou encore calculer le montant de la taxe foncière.
Qui paye la taxe foncière du local commercial ?
Avec la loi Pinel et l’article R 145-35 du Code de commerce, un accord entre le bailleur et le locataire est possible : le propriétaire est ainsi autorisé à répercuter la taxe foncière et les taxes annexes à celle-ci sur le locataire, uniquement si cela est clairement inscrit dans le contrat de bail commercial.
Comment calculer la valeur locative d’un bien immobilier commercial ? (loyer)
Le calcul de la valeur locative de votre local commercial repose sur trois critères :
- la surface pondérée du local ;
- la catégorie du local ;
- le coefficient de localisation du bien.
La rentabilité brute de votre local commercial dépend principalement de vos revenus locatifs, si celui-ci est déjà en location. Lors de la signature d’un contrat de location initial, la valeur locative est librement négociée entre le bailleur et le locataire (cf. Article L145-33 du Code du commerce).
Comment connaître le coefficient de localisation ?
Le coefficient de localisation est un indicateur compris entre une échelle de 0,70 et 1,30 points. Plus la région sera dynamique, plus celui-ci sera fort. Vous devez consulter le site des Impôts pour obtenir cette information. Une fois l'information obtenue, il vous suffit d'utiliser ce coefficient avec le prix du mètre carré du local commercial.
Estimation d'un local commercial avec appartement
Beaucoup de biens immobiliers se composent d'une partie destinée à l'activité commerciale et d'une partie destiné à l'habitation. Il peut s'avérer très judicieux pour les artisans-commerçants d'habiter à proximité de son local professionnel et commercial. Cela permet d'être à proximité en cas de problème, de gagner du temps et même de faire des économies.
Pour faire un estimation de ce type de bien, le mieux est d'utiliser la méthode définie ci-dessus pour la partie commerciale, et de prendre en compte le prix du marché des particuliers de la commune concernée pour la partie habitation.
Pour l'appartement, le nombre de pièces, la surface, le diagnostic énergétique, la disponibilité d'un garage, d'un jardin, le nombre d'étages avec un ascenseur.. sont autant d'éléments à prendre en compte.
Assurer un local commercial : devis et estimation de tarif en ligne
Vous pouvez accéder à des comparateurs mais aussi à des sites d'assureurs spécialisés dans votre domaine d'activité pour pouvoir obtenir de premiers devis ou estimations pour assurer votre local commercial, que vous soyez propriétaire, propriétaire non-occupant, ou locataire.
A la MAPA, si vous êtes un professionnel de l'alimentaire ou un artisan-commerçant de proximité, nous vous proposons soit de faire une première simulation de tarif en ligne, soit de nous contacter pour rencontrer l'un de nos conseillers.
