Durée du bail professionnel : tout ce qu'il faut savoir

Quelle durée pour un bail professionnel ?

Que vous exerciez une activité libérale où que vous soyez propriétaire d’un local à usage professionnel, vous êtes susceptibles de vous interroger sur les modalités du bail professionnel. Évidemment, la durée du bail professionnel en fait partie ! Comme pour tout engagement, il convient de se poser les bonnes questions avant de signer un contrat de location. Sur quelle durée souhaitez-vous vous engager ? Quels sont les obligations et les droits liés à ce type de contrat, notamment en terme de résiliation ou de renouvellement ? Que se passe-t-il à la fin du bail professionnel ? Dans cet article, vous trouverez tout ce qu’il faut savoir sur la durée du bail professionnel.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location établi en vue de louer un local destiné à une activité non commerciale, non artisanale, non industrielle et non agricole. Par conséquent, il s’agit d’un type de bail particulièrement adapté aux personnes physiques ou aux entreprises qui exercent une profession libérale réglementée (médecin, avocat, dentiste, expert-comptable, pharmacien…), ou non réglementée (formateur indépendant, consultant, coach, écrivain, rédacteur web…).

Bail professionnel ou bail commercial (3 6 9) : quelles différences ?

Entre bail professionnel et bail commercial, il peut sembler difficile de se décider. Et pourtant, connaitre les principales différences entre ces deux types de baux facilite considérablement la prise de décision pour un choix éclairé !

La destination du local

Contrairement au bail professionnel, le bail commercial s’adresse essentiellement aux chefs d’entreprises qui souhaitent exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Autrement dit, seuls les commerçants qui génèrent des revenus entrant dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) peuvent contracter un bail professionnel.

La durée minimum du contrat de bail

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans, tandis que celle du bail professionnel est de 6 ans.

Le droit au renouvellement du bail

Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux qui fixe les règles ainsi que les obligations relatives à ce type de contrat de location. Par conséquent, le bail commercial octroie au preneur un droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci prend fin. Si le propriétaire refuse la demande de renouvellement du locataire sans motif légitime, il doit alors lui verser une indemnité d’éviction. Le signataire d'un bail professionnel ne bénéficie pas du droit au renouvellement. En d’autres termes, à la date d’expiration du bail professionnel, celui-ci est reconduit de manière tacite si le propriétaire ne s’y oppose pas ou que le locataire ne prend pas congé. Cependant, si le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail, il n’est pas redevable du versement d’une quelconque indemnité au locataire.

La possibilité de réduire la durée du bail

La durée du bail est un autre critère à prendre en compte. Bien que la durée classique du bail commercial soit de 9 ans, il peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans. Il s’agit alors d’un bail dérogatoire, aussi appelé « bail de courte durée » ou « bail précaire ». Dans ce contexte, le propriétaire bénéficie d’une période de location de 3 ans maximum. Tandis que la durée minimale du bail professionnel reste fixée à 6 ans.

Le droit de résiliation

Le bail professionnel reste plus flexible que le bail commercial en matière de résiliation. En effet, le locataire du local professionnel peut résilier le bail à tout moment dès lors qu’il respecte un délai de prévenance de 6 mois. En revanche, le preneur du local commercial peut mettre fin à son bail dans le cadre de la résiliation triennale, c’est-à-dire tous les trois ans (3, 6 ou 9 ans).

Le formalisme du bail

Alors que le bail commercial peut être conclu à l’écrit comme à l’oral, le bail professionnel doit obligatoirement être rédigé. Puisque cet écrit n’est pas soumis à un formalisme particulier, il peut être rédigé par les parties, par un notaire, ou être contresigné par un avocat.

Quel type de bail pour un local professionnel ?

Si l’on considère le « local professionnel » au sens large, comme étant un espace dans lequel une entreprise ou un chef d’entreprise souhaite exercer son activité, alors plusieurs types de baux sont envisageables. Après avoir considéré les différences essentielles entre le bail commercial ainsi que le bail professionnel, vous devriez identifier aisément le contrat de location qui convient le mieux à votre business. Pour faire le bon choix de bail, vous devrez prendre en considération les critères suivants :

le type d’activité ;
la durée du bail ;
le montant du loyer ;
les modalités de révision du loyer ;
les conditions de résiliation et le délai de préavis ;
la répartition des charges et coûts des travaux ;
la possibilité renouvellement du bail…

Il n’existe pas de bon ou de mauvais choix. Chaque type de bail possède ses avantages et ses inconvénients. Vous devrez sélectionner le bail qui vous convient le mieux, en fonction de votre projet professionnel, des besoins spécifiques à votre activité ainsi que de vos attentes et ressources personnelles.

Quelle loi régit le bail professionnel ?

Les conditions ainsi que les règles relatives au bail professionnel sont définies par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 du Code Civil. Ainsi, vous pouvez y trouver les dispositions propres au formalisme du bail professionnel, à sa durée légale, à la durée de son préavis, ainsi qu'aux conditions de renouvellement…

Bien que le propriétaire ainsi que le locataire doivent impérativement se référer à cette loi pendant toute la durée de leur relation contractuelle, ils restent libres de se mettre d’accord sur un certain nombre de modalités, comme par exemple :

le montant du loyer à la signature du bail ;
le montant du loyer révisé ;
les conditions de révision du loyer ;
les garanties du contrat de location ;
les modalités de paiement ;
la répartition des charges et obligations d’entretien (dans une certaine mesure)…

Quelle est la durée minimum légale du bail à usage professionnel ?

La durée minimale du bail professionnel est fixée à 6 ans. Cette durée minimum est ferme, aucune disposition légale ne permet d’y déroger. En effet, dans le cadre d’un bail professionnel, il n’existe pas de bail dérogatoire tel que le bail de courte durée (ou bail précaire) qui reste l’apanage des baux commerciaux.

Quelle est la durée maximale du bail professionnel ?

Néanmoins, les signataires du bail professionnel peuvent tout à fait s’entendre sur un bail professionnel d’une durée supérieure à 6 ans. La loi ne fixe pas de durée maximale pour le bail professionnel. Quoi qu’il en soit, la durée choisie par le propriétaire et le locataire doit obligatoirement apparaitre dans le contrat de location.

En règle générale, un bailleur aura tendance à s’engager sur un bail professionnel de 6 ans, quitte à accepter de le renouveler après sa date d’expiration. Cela lui permet notamment de renégocier le montant du loyer avant la prolongation. À contrario, le propriétaire peut aussi considérer qu’un bail professionnel à plus long terme lui garantit une certaine sécurité financière grâce à des revenus assurés pendant de nombreuses années.

Comment prendre congé d’un bail professionnel ? — les conditions de résiliation

Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ainsi que le propriétaire peuvent vouloir interrompre le contrat de location pour différents motifs. Cependant, l'un et l'autre ne possèdent pas les mêmes droits. Les conditions de résiliation du bail professionnel diffèrent aussi en fonction du statut de la personne qui est à l'initiative de la demande de résiliation (locataire ou propriétaire).

La résiliation du bail professionnel par le locataire

Le preneur d’un bail professionnel dispose d’une grande marge de manœuvre, puisqu’il demeure libre de mettre un terme à ce contrat de location à tout moment. À condition cependant de respecter le formalisme en vigueur ! Si le locataire souhaite interrompre le bail avant son terme, il est tenu :

d’informer le bailleur de sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’un commissaire de justice ;
respecter un préavis de 6 mois.

La résiliation du bail professionnel par le propriétaire

En revanche, le bailleur ne peut pas résilier le bail professionnel aussi facilement que le locataire, puisqu’il ne peut pas y mettre un terme avant sa date d’expiration légale ou convenue.

Afin de donner congé au locataire, il devra le notifier de sa volonté de mettre fin au bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, 6 mois avant la fin du bail.

Quel délai de préavis respecter pour le bail professionnel ?

Comme énoncé précédemment, si le propriétaire ou le locataire souhaitent mettre un terme au bail professionnel, le délai de préavis est le même pour l’un comme pour l’autre : soit 6 mois. Aucune disposition légale ne prévoit la réduction de ce délai.

Toutefois, en raison de la grande liberté contractuelle qu’offre ce type de bail, les deux parties peuvent adapter les modalités de résiliation du bail professionnel. Ainsi, ils sont autorisés à s'accorder sur un préavis réduit.

Que se passe-t-il à la fin d’un contrat de bail professionnel ?

Lorsqu’un bail professionnel prend fin, deux cas de figure sont alors possibles :

le contrat de location est reconduit tacitement de manière automatique ;
la résiliation du bail professionnel est décidée d’un commun accord ou de manière unilatérale.

La reconduction tacite du contrat de bail professionnel

À la date d’expiration du bail professionnel, si aucune des parties n’exprime son souhait de résilier le contrat de location, alors celui-ci est automatiquement reconduit. Cette disposition légale prévue par le Code Civil est appelée « la reconduction tacite du bail professionnel ». Cette reconduction ne requiert aucune démarche de la part du bailleur ou du locataire.Ils n’ont d’ailleurs pas besoin de rédiger un nouveau contrat ou avenant au contrat de location initial. Pour cause, la reconduction tacite entraîne les mêmes conséquences qu’un renouvellement. Elle donne lieu à un nouveau contrat, dont la durée est indéterminée si les parties ne s’accordent pas sur une autre durée.

La résiliation du contrat de bail professionnel à son terme

Le propriétaire peut également s’opposer au renouvellement tacite et automatique du bail professionnel. Dans ce cas, il reste libre de donner congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le respect d’un préavis de 6 mois.

Peut-on demander le renouvellement d’un bail professionnel ?

À l’inverse du bail commercial, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie pas du droit au renouvellement automatique. Pour rappel, si le bailleur refuse de renouveler un bail commercial sur demande du preneur, il se voit dans l’obligation de lui verser une indemnité d’éviction. Cette somme est destinée à couvrir un certain nombre de frais (déménagement, perte ou transfert du fonds de commerce, droit d’entrée…). En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, le bailleur n’est pas tenu de verser une indemnité s’il ne souhaite pas poursuivre le contrat de location après sa date d’échéance. Les deux parties peuvent donc refuser le renouvellement sans devoir de justification ou de compensation financière.

Peut-on céder ou mettre en sous-location un bail professionnel ?

En l’absence d’une clause qui interdit la sous-location du local professionnel ou la cession du bail professionnel, alors le preneur peut tout à fait envisager sous-louer le local professionnel ou de céder son bail à un tierce personne. Il doit néanmoins informer préalablement le propriétaire de sa décision.

Rappelons cependant qu’en cas de sous-location du bail professionnel, le locataire initial est toujours tenu de respecter les engagements pris envers le propriétaire lors de la signature du bail. Par conséquent, il se doit de veiller à ce que le sous-locataire respecte les règles ainsi que les obligations relatives au bail.