Durée du bail commercial : résiliation et renouvellement

Quelle est la durée du bail commercial ? : modalités de résiliation et de renouvellement

Vous êtes à la recherche de votre futur local commercial à louer ? Ou peut-être souhaitez vous mettre votre local commercial en location ? Quelle que soit votre situation, la durée du bail commercial est un élément substantiel du contrat de location qui engage à la fois le propriétaire et le locataire du bien immobilier. Elle fait partie des caractéristiques susceptibles d'orienter votre choix en matière de bail commercial. Car oui, plusieurs options s’offrent à vous ! Cet article explore les différentes déclinaisons du bail commercial, leurs durées, ainsi que leurs règles en matière de résiliation et de renouvellement. Vous y trouverez toutes les informations essentielles afin de procéder à un choix éclairé !

Pourquoi le bail commercial classique est appelé bail 3-6-9 ?

C'est quoi un bail commercial 3 6 9 ? — définition

Le bail commercial 3-6-9 désigne un contrat de location propre aux locaux commerciaux. Il s’adresse aux chefs d’entreprises qui exercent une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le terme « 3-6-9 » se réfère aux possibilités pour le locataire de résilier le bail à l’issue de chaque période triennale, dans le respect d’un préavis de 6 mois.

Quelle est la durée minimale du bail commercial classique ?

Selon l’article l. 145-4 du Code de commerce, la durée légale du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Cette disposition impose au bailleur un engagement de 9 ans, dans le but de protéger le locataire. Par conséquent, aucune clause prévue au bail ne peut aller à son encontre.

En revanche, la conclusion d’un bail commercial n’engage jamais le locataire pour une durée minimum de neuf ans. Le preneur peut décider de prendre congé du bail commercial par anticipation, à la fin de chaque période de trois ans. En ce sens, la loi Pinel de 18 juin 2014 interdit au bailleur d’imposer au locataire un bail commercial assorti d'une durée ferme de neuf ans, sauf cas exceptionnels suivants :

les baux des locaux conçus pour un usage spécifique unique ;
les baux des locaux destinés exclusivement à un usage de bureaux ;
les baux des locaux de stockage tels que définis par l’article 231 ter du Code général des impôts.

Comment rompre un contrat de bail commercial 3-6-9 ?

Oui, il demeure possible pour les signataires d’un bail commercial 3 6 9 d’y mettre fin de manière anticipée dans certains cas prévus par les dispositions légales.

La résiliation triennale du bail commercial classique par le locataire

La loi Pinel du 18 juin 2014, a considérablement contribué à renforcer les droits ainsi que la protection des locataires. Grâce à elle, un locataire peut résilier son contrat de location commercial à l’échéance de chaque période triennale (après 3, 6 ou 9 ans), et ce, sans avoir à motiver sa décision auprès du propriétaire.

Le locataire doit toutefois informer le bailleur de sa volonté de prendre congé du bail, dans un délai minimum de 6 mois. Le preneur doit communiquer la résiliation du bail au propriétaire, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Quand est-ce que le bailleur peut mettre fin au bail commercial ?

En revanche, le bailleur bénéficie d’une liberté bien plus restreinte. Dès lors qu’il a conclu un bail commercial de 9 ans, il se voit contraint de le respecter jusqu’au terme.

Il existe pour autant quatre situations dans lesquelles le bailleur est autorisé à mettre fin au bail commercial (à l’issue de chaque période triennale) :

si le locataire ne paye pas son loyer. Une procédure d’expulsion peut alors être engagée (rupture judiciaire du bail) ;
en vue de la construction, de la reconstruction ou de la surélévation de l’immeuble existant ;
pour réattribuer ce local à son usage d’habitation ;
pour procéder à des travaux prescrits ou autorisés en vue d’une restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain (art. L. 145- 4 alinéa 3 du Code de commerce).

Ici, le bailleur doit également respecter le délai de préavis de 6 mois et tenir informé le preneur par acte d’huissier.

Quelle est la durée maximum d'un bail commercial 3-6-9 ?

Le bail commercial dit 3 6 9 peut avoir une durée supérieure à neuf ans si celui-ci est reconduit d'un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Au-delà de 12 ans, il est recommandé de signer un bail commercial notarié, appelé alors « bail emphytéotique ».

Que se passe-t-il à l’expiration de la durée du contrat de location commercial ?

La date d’expiration du bail n’entraine pas automatiquement sa dissolution. Comme le stipule l’article L.145-9 du Code de commerce, seules l’annonce de la prise de congé du bail ou la demande de renouvellement communiquée avec un préavis de 6 mois peuvent entrainer la cessation du bail commercial. Pour autant, le bailleur ainsi que le preneur peuvent s’entendre d’un commun accord sur une résiliation du bail commercial selon d'autres modalités.

Dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements, le contrat de location peut contenir une clause résolutoire qui légitime pleinement la cessation du contrat de location. Précisions que le redressement ou la liquidation judiciaire de l’activité commerciale ou artisanale n’est pas un motif valable pour le propriétaire de mettre fin au bail, qui de fait se poursuit.

D’autre part, sans prise de congé ou demande de reconduction du bail commercial, celui-ci se prolonge de manière tacite après son échéance.

Prendre congé ou demander le renouvellement du bail commercial : ce que dit la loi

À l’échéance du contrat de location commercial, deux options s’offrent au propriétaire. Il peut choisir de donner congé à son locataire avec ou sans proposition de renouvellement.

En l’absence d’une offre de renouvellement, le propriétaire doit communiquer au locataire la raison pour laquelle il ne souhaite pas prolonger le bail. Il est également tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction en compensation du préjudice subi. Il reste exempt du versement de cette indemnité dans les cas suivants :

en cas de faute grave de la part du locataire ;
si l’immeuble doit subir des travaux de démolition du fait de son insalubrité ;
si le bailleur propose au locataire un local similaire qui répond aux besoins du preneur ;
si le locataire ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Si le locataire accepte l’offre de renouvellement proposée, alors le bail se prolonge pour une durée de neuf ans, selon les conditions fixées au contrat de location initial. Dans ce contexte, le loyer est plafonné et ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILA). Sauf en cas de modifications substantielles des locaux ou des obligations des deux parties.

Le preneur peut aussi décider de renoncer à son droit de renouvellement. Il doit alors en avertir le bailleur par acte d’huissier, 6 mois avant l’expiration du bail.

La reconduction automatique du bail commercial

Si le bailleur et le locataire ne formulent pas leur souhait de prendre congé ou de renouveler le bail commercial, alors celui-ci fait l’objet d’une reconduction tacite selon les conditions prévues au bail initial. Dans ce cas de figure, les parties sont libres de résilier le bail à tout moment, sans respecter les échéances triennales. Ici, le preneur doit renoncer à son droit au bail. Par conséquent, il n’est plus autorisé à transmettre son droit au bail s’il décide de vendre son fonds de commerce.

Si la reconduction automatique du bail excède 12 années après sa conclusion, le loyer du local commercial est déplafonné. Ainsi, le bailleur peut louer son local commercial pour un loyer dont le montant est indexé sur la valeur locative du bien immobilier. De fait, la reconduction tacite du bail dessert le locataire qui a tout intérêt à faire part de sa volonté de renouveler le bail dans les meilleurs délais !

Peut-on louer un local commercial pendant plus ou moins de 9 ans ?

Les baux commerciaux 3-6-9-10 ou 3-6-9-12 ans

Il est possible de louer un local commercial pour une durée inférieure ou supérieure à 9 ans. En effet, dès lors que le contrat de location commercial respecte la durée minimale de 9 ans, les deux parties peuvent se mettre d’accord sur une durée de contrat supérieure (mais pas illimitée !). En témoigne l’existence des baux 3-6-9-10 et 3-6-9-12, qui permettent de conclure un contrat de bail pour une durée de 10 ans ou bien de 12 ans.

Ces baux commerciaux permettent au locataire de garder le bénéfice de son droit de résiliation triennale, mais le privent de son droit de résiliation anticipée. Et pour cause, ces deux baux ne rentrent pas dans le champ des dispositions de la Loi Pinel. Puisqu'ils s'avèrent moins protecteurs que le bail commercial classique, il est fortement recommandé aux locataires de bien s’informer sur les éventuelles conséquences juridiques qui pourraient émaner de ces types de baux avant de s’engager.

Le bail dérogatoire courte durée (ou bail « précaire »)

Il demeure également possible de louer un local commercial pour une durée inférieure à 9 ans. La loi Pinel permet au bailleur ainsi qu’au locataire de signer un bail dérogatoire de courte durée, aussi appelé « bail précaire ». Ce bail dérogatoire possède une durée maximale de 3 ans. Il reste possible de conclure un ou plusieurs baux de courte durée tant que leur durée cumulée n’excède pas 3 ans.

Le bail précaire s’adresse particulièrement à un commerçant ou à un artisan qui souhaite tester son activité avant de s’engager sur le long terme. Malgré cet avantage, le preneur ne peut pas prétendre au droit de renouvellement ainsi qu’à l’indemnité d’éviction. Et puisque le preneur n’est pas autorisé à céder son bail, il ne peut pas non plus céder son fonds de commerce.

Parce que le bail dérogatoire est un contrat de location à durée déterminée, le bailleur et le preneur ne peuvent pas renouveler le bail lorsqu’il arrive à échéance. En revanche, si le locataire reste dans le local à l’issue des 3 années de bail dérogatoire, alors un bail classique 3-6-9 prend automatiquement le relais. Pour éviter cela, le propriétaire doit avant tout faire part de son souhait de ne pas prolonger le contrat de location. Si le bailleur omet cette étape, il doit s’opposer au maintien du locataire dans les lieux sous un délai de 1 mois (à compter de la date d’expiration du bail commercial dérogatoire).

Pour conclure

En guise de résumé, nous pouvons retenir que :

la durée minimum d’un bail commercial est de neuf ans. Ce bail 3-6-9 offre au locataire la possibilité de demander la résiliation du bail à échéance triennale. À l’issue des neuf ans de bail, le locataire peut faire valoir son droit au renouvellement du bail s’il souhaite rester dans le local commercial. Le propriétaire peut s’opposer à ce renouvellement, mais dans ce cas il doit verser au preneur une indemnité d’éviction.
d’autres baux commerciaux offrent la possibilité de s’engager sur une durée de moins de 9 ans (bail dérogatoire) ou de plus de 9 ans (bail 3-6-9-10 ou bail 3-6-9-12). Cependant, leurs conditions diffèrent de celles du bail classique.

FAQ sur la durée du bail commercial

Pourquoi faire un bail commercial de 10 ans ?

S’engager sur la base d'un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans (bail commercial classique), soit pour 10 ans ou 12 ans, peut représenter un atout pour les chefs d’entreprises qui souhaitent pérenniser leur activité dans les mêmes locaux. Le bail 3-6-9-10 permet de conserver un droit à la résiliation triennale. En revanche, puisqu’il ne dépend pas du régime des baux commerciaux, ses conditions restent moins avantageuses pour le preneur. Pour exemple, le locataire ne peut pas bénéficier de la résiliation anticipée qu’offre le bail classique (bail 3-6-9). Il reste cependant plus avantageux pour le propriétaire qui gagne en flexibilité.

Quelle est la durée minimum d’un bail professionnel ?

La durée minimum d’un bail professionnel est de 6 ans. Contrairement au bail commercial, il ne peut être conclu pour une période plus courte. Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de 6 mois, sans avoir à motiver sa décision auprès du bailleur. Néanmoins, le propriétaire n’est pas autorisé à mettre fin au bail de manière anticipée, sauf si le locataire manque à ses obligations.

Bail commercial ou professionnel ?

Pour choisir entre un bail commercial et un bail professionnel, il est essentiel de prendre en considération un certain nombre d’éléments. Le choix du type de bail dépend avant tout de la nature de l’activité exercée. En effet, le bail commercial se destine aux activités commerciales, artisanales ou industrielles, tandis que le bail professionnel s’adresse aux professions libérales (médecins, avocats, architectes…). Au-delà de cela, il convient de s’interroger sur les autres particularités de ces baux commerciaux : la durée du contrat souhaité, les modalités de résiliation ou de prolongation du contrat, le mode de répartition des charges locatives…