Quelles obligations en matière de DPE pour le local commercial ?
Dans le cadre de la lutte contre le dérèglement climatique, la transition énergétique est devenue le cheval de bataille des pouvoirs publics français. En effet, certains locaux commerciaux s’avèrent peu économes en énergie, voire particulièrement énergivores ! Cela a un impact significatif sur les coûts d’exploitation de l'occupant du bien immobilier, mais également sur l’environnement. C’est pourquoi toute transaction immobilière est désormais soumise à l’élaboration d’un Diagnostic de Performances Énergétiques (DPE). Dans cet article vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur le DPE du local commercial, incluant définition, obligations légales, procédures à suivre, tarif…
Qu’est-ce qu’un DPE tertiaire ? — définition
Le DPE tertiaire, ou Diagnostic de Performances Énergétiques à destination des biens immobiliers à usage tertiaire, est une démarche obligatoire qui doit être réalisée dans le cas de la vente ou de la mise en location du local commercial. Il permet à la fois d’évaluer les performances énergétiques d’un local commercial, mais également ses émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, il permet au potentiel locataire ou au futur acquéreur d’estimer les coûts d’exploitation ainsi que l’impact environnemental de son activité dans ces locaux commerciaux. Le résultat du DPE peut constituer pour l’acquéreur ou le preneur un argument de taille pour négocier le prix de vente ou le loyer.
Qui contacter pour effectuer un DPE ?
Seul un diagnostiqueur DPE certifié peut procéder à la réalisation du DPE afin que celui-ci respecte les normes ainsi que les règlementations en vigueur. Pour trouver un diagnostiqueur DPE proche de chez vous, n’hésitez pas à consulter l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés présent sur le site officiel du Ministère de la Transition écologique.
Quelles informations doivent apparaitre sur le DPE du local commercial ?
Le document de Diagnostic de performances énergétiques relatif au local commercial doit contenir des informations essentielles, telles que :
- les équipements présents dans le local commercial (chauffage, éclairage, chauffe-eau, ventilation…) ;
- la consommation annuelle d’énergie ;
- l’estimation des coûts énergétiques annuels ;
- la quantité d’émission de gaz à effet de serre ;
- des suggestions afin de minimiser l’impact du local commercial sur l’environnement.
Quelle est la durée de validité du DPE pour un local commercial ?
Le DPE du local commercial possède une durée de validité de 10 ans, que ce soit pour la vente ou pour la location. En revanche, si des travaux énergétiques de grande envergure sont effectués dans le but d’optimiser l’efficacité énergétique du bâtiment, alors le propriétaire du bien immobilier a tout intérêt à demander l’élaboration d’un nouveau DPE avant sa date d’échéance.
Comment interpréter le classement énergétique du DPE ?
Deux évaluations apparaissent sur le document du DPE. L’une correspond à la consommation énergétique, tandis que la seconde fait référence aux GES (émissions de gaz à effet de serre). Une échelle avec des notes de A (haute performance) à G (mauvaise performance) permet le diagnostic. Les résultats prennent la forme d’un graphique à barres en escalier associé à un code couleur :
- pour la partie « consommation énergétique » : du vert au rouge ;
- pour la partie « GES » : dégradé allant du violet pâle à violet foncé.
Mais comment lire le résultat de l'évaluation du DPE en fonction de la note attribuée ? C’est simple :
- De la classe A à C : le local commercial possède une excellente ou bonne performance énergétique. Autrement dit, le bâtiment reste peu énergivore et son impact environnemental est faible. Ce type de local reste très convoité par les entrepreneurs pour son faible coût d’exploitation et son empreinte carbone maitrisée à modérée. On estime les coûts annuels d’énergie compris entre > 250 euros et 750 euros.
- De la classe D à E : la performance énergétique du local commercial est jugée « moyenne ». Même si ces biens immobiliers ne sont pas les plus performants sur le plan énergétique, ils possèdent généralement un fort potentiel pour être optimisés grâce à d’éventuels travaux de rénovation énergétique. On estime les coûts annuels d’énergie compris entre 751 euros et 1650 euros.
- De la classe F à G : cette notation révèle une très faible performance énergétique. Les locaux commerciaux concernés génèrent des coûts d’exploitation, car ils consomment beaucoup d’énergie. De plus, leur impact environnemental s’avère considérable. Ils doivent en priorité bénéficier de travaux de rénovation énergétique. On estime le coût énergétique annuel entre 1651 € et plus de 2250 €.
Depuis le 1er janvier 2023, la Loi Climat destinée à lutter contre le réchauffement climatique interdit la mise en location de logements classés G+. Il est prévu que cette interdiction s’étende aux étiquettes énergétiques F en 2025, puis aux étiquettes G en 2028. En revanche, il n’existe pour le moment aucune interdiction similaire pour les locaux commerciaux dont le DPE obtiendrait une très mauvaise note.
Est-ce qu’un DPE est obligatoire pour la location des locaux commerciaux ?
La Loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l’élaboration d’un DPE pour le local à usage commercial. Ainsi, depuis le 1er juillet 2011, cette disposition légale impose au propriétaire d’un local commercial de fournir un DPE dans le cadre d’un bail commercial ou de la vente dudit local commercial. Ce diagnostic doit impérativement être annexé au contrat de vente ou de location. Cela permet de garantir la transparence vis-à-vis du futur locataire ou acheteur en matière de dépenses énergétiques et d’impact environnemental. Et pour cause, le résultat du DPE peut considérablement influencer la décision finale du potentiel locataire ou acheteur. Il est fort probable qu’un professionnel refuse d’accéder à un bien immobilier dont le DPE serait jugé mauvais. Au contraire, un bon classement DPE peut contribuer à faciliter la vente ou la location du local commercial.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour conclure un bail commercial ou vendre un local commercial ?
Au-delà du DPE, d’autres diagnostics sont obligatoires pour louer un local commercial :
- le diagnostic destiné à détecter la présence d’amiante dans les locaux dont la date de construction est antérieure au 1er juillet 1997 ;
- l’ERP (état des risques et pollutions) pour les locaux commerciaux implantés dans une zone exposée aux catastrophes naturelles ou technologiques ;
- le diagnostic termites si le bien immobilier se trouve dans une zone déclarée infestée par un arrêté préfectoral ;
- les locaux construits avant le 1er janvier 1949 devront se soumettre à un diagnostic plomb ;
- le diagnostic Loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un local commercial en copropriété d’une superficie de plus de 8 mètres carrés. Il consiste à mesurer la superficie du local avec un télémètre afin d’estimer précisément la valeur du bien. La durée de validité du diagnostic de Loi Carrez est illimitée, sauf en cas de travaux d’agrandissement.
Que se passe-t-il en cas de DPE vierge ?
Dans certains cas, le diagnostiqueur n’est pas en mesure de renseigner les informations obligatoires sur le DPE. Il peut lui manquer des éléments essentiels (ex. factures d’énergie des 3 années précédentes), ou bien il peut ne pas pouvoir accéder à l’entièreté du local. Il remet alors au propriétaire un DPE vierge. En l’état, ce document ne renseigne aucune des informations relatives à la consommation d’énergie ainsi qu’à l’impact environnemental du local commercial puisque l’étiquette énergétique avec la notation associée n’apparait pas.
Selon la nouvelle réforme de 2021, le propriétaire d’un local commercial qui souhaite louer ou vendre son bien immobilier doit impérativement fournir un DPE complet. Pour cause, le potentiel locataire ou acquéreur doit pouvoir accéder à ces données essentielles pour sa prise de décision. De fait, puisqu’aucune notation n’apparait sur le DPE vierge, il ne rend pas possible l’évaluation de la performance énergétique et de coût annuel moyen d’énergie du local. En ce sens, le DPE vierge ne respecte pas l’obligation légale et risque de compromettre la location ou la vente.
Quelles sanctions en cas d’absence de DPE ?
L'absence de DPE lors de la vente d’un local ou dans le cadre d’un bail commercial constitue un manquement à l’obligation d’informer l’acheteur ou le locataire sur la performance énergétique du bien, imposée par le Code de la construction et de l’habitation (articles L134-1 à L134-5). Cette infraction est susceptible de conduire à des sanctions pour le vendeur ou le bailleur, ainsi que pour le notaire :
- les sanctions pour le vendeur ou le bailleur du local commercial : en cas de non-respect de l’obligation légale de fournir un DPE ou en cas de fausse déclaration, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou requérir des dommages et intérêts. L’acheteur peut également prendre l’initiative de dénoncer le vendeur à la DGCCRF. Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire peut demander son annulation ou exiger une révision du loyer à la baisse. Quoi qu’il en soit, le vendeur ou bailleur risque jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans de prison.
- les sanctions pour le notaire : la responsabilité du notaire peut être engagée s’il valide une vente sans DPE obligatoire, ou bien s’il se rend complice d’une fausse déclaration. Les sanctions encourues sont similaires à celles du vendeur et du bailleur. Il pourrait également faire l’objet d’une enquête par la DGCCRF.
Quels sont les bâtiments non soumis à l’obligation du DPE ?
L’obligation de DPE concerne essentiellement les bâtiments fermés et couverts. L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation répertorie les bâtiments non soumis à l’obligation de DPE dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location :
- les constructions provisoires pour un usage de 2 ans maximum ;
- les bâtiments indépendants dotés d’une surface au plancher de moins de 50 mètres carrés (maisons individuelles ou dépendances) ;
- les bâtiments de culte ;
- les monuments historiques ;
- les biens immobiliers ou pièces non équipés d’un système de chauffage ou chauffés grâce à une cheminée à foyer ouvert, et sans dispositif de refroidissement ;
- les logements ou pièces de local à usage d’habitation qui sont voués à être utilisés moins de quatre mois dans l’année (location saisonnière, maison de vacances…).
- les mobile homes.
Quel est le prix d’un DPE ?
Selon l’ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), on estime que le prix de la prestation d’un diagnostiqueur certifié pour réaliser un DPE oscille entre 100 et 250 euros. Puisque ces experts sont nombreux sur le marché, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence.
Qui doit payer le DPE lors d’un bail commercial ?
Que le DPE soit élaboré dans le cadre de la vente ou de la location du local commercial, le paiement du DPE relève toujours de la responsabilité du propriétaire ou bailleur du bien immobilier.
