Bail commercial : quelle répartition des charges entre le locataire et le bailleur ?
Une répartition claire et transparente des charges entre le locataire et le bailleur d’un local commercial est la clé pour entretenir une relation contractuelle de qualité ! Pour ce faire, le bail commercial joue un rôle essentiel. Comment répartir les charges locatives ? Quelles sont les charges du bailleur ? Quelles sont les charges du locataire ? Comment régulariser les charges locatives ? ... autant de sujets que nous abordons ici.
Comment répartir les charges entre le propriétaire et le locataire du local commercial ?
Procéder à une répartition claire et précise des charges au moment de la conclusion du contrat de location est indispensable ! En effet, cela permet d’éviter tout malentendu entre le propriétaire et le locataire et de prévenir tout conflit dans la relation contractuelle.
Rédiger l’inventaire des charges et leur répartition dans le bail commercial
Loi Pinel et bail commercial : article R.145-35 du code de commerce
Selon l’article R145-35 du Code de commerce issu de la Loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur d’un local commercial a pour obligation de communiquer au locataire la répartition des charges qui incomberont à chacun d’entre eux. Notons que dans un ensemble immobilier, le bail doit aussi indiquer la répartition des charges entre les locataires (au prorata des surfaces exploitées).
Cet inventaire se veut précis, limitatif et exhaustif. Il doit apparaitre dans le bail commercial afin d’être porté à la connaissance du locataire avant la signature du contrat de location. L’inventaire de charges se compose en 5 catégories :
- les charges au sens strict (prestations offertes par le propriétaire) ;
- les réparations ;
- les charges imposées par la réglementation ;
- les charges d’entretien ;
- les impôts ainsi que les taxes locatives.
Cette obligation légale vise à s’assurer que le locataire s’engage dans cette relation contractuelle en ayant parfaitement conscience des charges qu’il devra supporter. Puisque seule la présence de cet inventaire peut contraindre le locataire au paiement des charges, en l’absence de celui-ci, il peut être demandé au propriétaire de rembourser au locataire le montant des charges locatives perçues.
Obligation d’information du propriétaire au locataire
Le propriétaire du local commercial a obligation d’informer son locataire des travaux futurs, et ce dès la signature du bail. Il doit entre autres lui communiquer :
- l’état prévisionnel des travaux programmés sur les trois années suivantes (avec budget prévisionnel) ;
- le budget prévisionnel indiquant les nouvelles charges locatives, impôts, taxes, et redevances les trois ans à venir.
- le récapitulatif des travaux effectués au cours des trois années précédentes.
Le propriétaire bailleur dispose de deux mois à partir de la date d’anniversaire de la période triennale (bail 3 6 9), pour transmettre l’état prévisionnel des travaux à son locataire. Ce document fait mention des réparations d’entretien à la charge du locataire, mais également des grosses réparations à la charge du propriétaire.
Quelles charges doit payer le propriétaire bailleur du local commercial ? (article R145-35)
Depuis la Loi Pinel, l’article R.145-35 du code du commerce précise qu’un certain nombre de charges, impôts, taxes ou redevances relèvent de la seule responsabilité du propriétaire et ne peuvent être imputés au locataire. C’est le cas :
- des dépenses et honoraires liés aux grosses réparations effectuées sur la structure du bâtiment (murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture) ;
- du coût des travaux du fait de la vétusté du bien ou de sa mise aux normes (grosses réparations) ;
- des honoraires relatifs à la gestion des loyers du local ;
- certains impôts, taxes et redevances en lien avec la propriété des locaux (CFE, CVAE...) ;
- dans un ensemble immobilier, tous les impôts, taxes, charges, travaux qui concernent des locaux vacants ou d’autres locataires.
En résumé, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, les deux parties (bailleur et locataire) sont libres de fixer d’un commun accord la répartition des charges. Mais dans les faits, les grosses réparations restent généralement à la charge du propriétaire, tandis que les autres réparations incombent au locataire.
Quelles charges doit payer le locataire du local commercial ?
Les charges locatives qui incombent toujours au locataire
Le locataire d’un local commercial doit prendre en charge les dépenses d’entretien ainsi que les réparations courantes. Il peut également être redevable du paiement de certains impôts si le bail commercial le mentionne. Voici le détail des dépenses qui restent toujours à la charge du locataire :
- les dépenses d’eau et d’énergie (gaz et électricité) ;
- les dépenses d’entretien et de réparations courantes (remplacement des ampoules et néons, rafraichissement des peintures, petites réparations sur les murs intérieurs, remplacement des revêtements de sol, entretien et réparation des appareils de chauffage, de climatisation ou de ventilation....)
- les dépenses relatives aux équipements de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
- les travaux d’embellissement, si leur coût est supérieur aux frais de remplacement.
Les impôts qui peuvent être à la charge du locataire
Le locataire peut être tenu de payer certains impôts si le bail commercial le prévoit :
- la taxe foncière assortie de ses taxes additionnelles ;
- les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ;
- les impôts, taxes et redevances liés aux services dont profite le locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères [TEOM], taxe de balayage, contribution économique territoriale [CET], redevance d’assainissement…).
En l’absence de disposition claire dans le contrat de location, il revient au bailleur d’en assumer la charge.
La reddition et la régularisation annuelle des charges locatives par le propriétaire de l’immeuble
Chaque année, le bailleur du local commercial procède à la reddition des charges locatives. Autrement dit, il présente au locataire le détail des charges et dépenses engagées pour le local commercial à travers un relevé de charges. La reddition de charges permet au locataire de savoir exactement ce qu’il a payé au titre des charges et de vérifier l’exactitude de ces informations (justificatifs de charges).
À la suite de cette reddition de charges, le propriétaire procède à la régularisation des charges. Celle-ci doit intervenir au plus tard le 30 septembre de l’année. Dans le cas où les locaux sont en copropriété, il dispose d’un délai de trois mois à partir de la reddition des charges.
Cet impératif répond à l’un des objectifs dela loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. À savoir, le locataire doit uniquement régler le montant de charges engagées pour l’exploitation du local commercial, et ce, à l’euro près.
FAQ sur les charges du local commercial
Qui doit payer la taxe foncière pour un local commercial ?
La taxe foncière est en principe à la charge du propriétaire du local commercial. Cependant, la clause de répartition des charges présente dans les baux commerciaux peut mentionner que le paiement de la taxe foncière relève de la responsabilité du locataire. Si cela n’est pas précisé de manière explicite dans le contrat de location, alors il revient au bailleur de régler la taxe foncière.
Comment facturer la taxe foncière au locataire du bail commercial ?
Si le bail commercial prévoit que le paiement de la taxe foncière revient au locataire, le propriétaire peut alors lui refacturer cette taxe. Le bailleur peut additionner le montant de la taxe foncière au montant des charges locatives, ou émettre une facture distincte. Quoi qu’il en soit, il est important de respecter les conditions prévues dans le bail pour cette refacturation.
Quelle fiscalité pour un local commercial ?
La fiscalité d’un local commercial comprend principalement la taxe foncière, la contribution économique territoriale (CET), et la TVA si le bail est soumis à la TVA. À noter que si le propriétaire réalise une plus-value lors de la vente du local, cette plus-value est également soumise à l’impôt.
Quelles sont les taxes sur un loyer commercial ?
Les loyers commerciaux peuvent être soumis à la TVA, généralement au taux de 20 %. De plus, les charges récupérables sur le locataire peuvent inclure des taxes telles que la taxe foncière ou les taxes liées à la gestion de l’immeuble. Ces éléments doivent être clairement stipulés dans le contrat de bail.
