Bail caduc : quel impact sur le contrat de location commercial ?
Face à un bail commercial caduc, de nombreuses questions peuvent survenir, tant pour le professionnel qui loue le local commercial, que pour le bailleur. Et pour cause, la caducité d’un bail peut avoir un impact significatif sur la relation contractuelle entre les deux parties. Entre définition, conséquences et solutions pratiques, voyons ensemble comment appréhender le bail commercial caduc.
Un bail commercial caduc, qu’est-ce que c’est ? — définition
Le terme « bail caduc » désigne un contrat de location qui n’est plus valide du fait de la survenance d’un événement particulier. Ce contrat de bail perd alors sa valeur juridique et lève les engagements qui lient les deux parties (bailleur et locataire). Dans le contexte précis d’un bail commercial, il s’agit d’un contrat de location d’un local commercial.
Qu’est-ce qui provoque la caducité d'un contrat de location ? — causes
Il existe un certain nombre de causes qui peuvent rendre un bail caduc. Parmi elles :
- la résiliation anticipée du bail par l’une des parties ;
- la vente du bien en location, qui signe la fin du droit au maintien dans les lieux du locataire ;
- le décès du locataire, si aucun héritier ne reprend le bail ;
- la résiliation du bail par le propriétaire ou le locataire pour non-respect des clauses du contrat de location
- la survenue d’une condition suspensive prévue au contrat de location ;
- la non-reconduction du bail à l’issue de sa durée contractuelle…
Quelles sont les conséquences de la caducité du bail d’un local commercial ?
Lorsqu’un bail commercial devient caduc, il engendre des conséquences importantes, à la fois pour le professionnel qui le loue, mais également pour son bailleur.
Les conséquences de la caducité du bail commercial pour le locataire
En présence d’un bail caduc, et si le propriétaire ne renouvelle pas le contrat de location, alors le locataire peut être obligé de quitter les lieux. La date de départ du local commercial est fixée par accord mutuel entre les parties, ou définie par un juge. Dans ce contexte, le locataire n’est plus tenu aux obligations qui le liaient au bailleur.
Les conséquences de la caducité du bail commercial pour le propriétaire
Notons qu’un bail caduc reste susceptible de créer des tensions entre le propriétaire du bien immobilier et le locataire. En cas de désaccord, les éventuelles procédures judiciaires engagées peuvent s’avérer chronophages et couteuses. D’où l’importance de privilégier des solutions à l’amiable autant que faire se peut.
Face à la caducité du bail commercial, et après le départ du locataire, le propriétaire peut de nouveau accéder au local commercial et en disposer comme il le souhaite (relocation, vente, travaux de remise en état…).
Que faire quand un contrat de bail commercial devient caduc ? (état des lieux, délai de prévenance)
Avant que le locataire ne quitte les lieux, il convient de réaliser un état des lieux de sortie. Si le professionnel qui loue le local commercial est en désaccord avec la résiliation du bail, il peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le juge du tribunal d’instance (dans un second temps).
En vue de l’échéance du bail commercial, le locataire doit informer le propriétaire de son intention de rester ou de quitter le local commercial. Il doit alors veiller à respecter le délai de prévenance légal. Le propriétaire doit aussi faire part au locataire de sa volonté de reconduire ou non le bail commercial.
Comment modifier les conditions de location d’un local commercial sans rendre le bail caduc ?
Dans certains cas, le propriétaire du local commercial peut procéder à la modification des conditions de location sans provoquer la caducité du bail :
- en cas de modification à l’amiable des conditions prévues au contrat de location ;
- en cas d’augmentation du loyer dans le respect de l’indice de référence des loyers (IRL). Sous condition que le propriétaire prévienne le locataire de cette décision par écrit.
Par ailleurs, le renouvellement du bail offre la possibilité de modifier certaines conditions prévues au contrat de location :
- l’ajustement du loyer, conformément à l’évolution de l’IRL ;
- l’évolution des clauses en lien avec les charges locatives ou les travaux d’entretien et de réparation.
Quand peut-on annuler un bail commercial quand on est locataire ?
Le bail commercial autorise le locataire à le résilier librement tous les 3 ans (à l’issue des 3, 6 ou 9 ans). Il peut également résilier le bail à tout moment, dans des cas spécifiques :
- quand il a demandé ses droits à la retraite ;
- s’il perçoit une pension d’invalidité ;
- en cas de décès du locataire, sur demande de ses ayants droit ;
Le contrat de location peut prévoir une clause résolutoire qui mentionne la résiliation automatique du bail en cas de non-respect des obligations contractuelles. Dans ce cas, le professionnel qui loue le local commercial peut invoquer cette clause en cas de manquement de la part du bailleur à ses obligations.
Quand un propriétaire peut-il mettre fin à un bail commercial ?
Tout comme le locataire, le bailleur peut interrompre le bail commercial à la fin de chaque période triennale. Lui aussi est libre de mettre fin au bail à tout moment, si le locataire faillit aux obligations mentionnées dans le contrat de location. Il peut alors :
- demande la résolution du bail auprès du tribunal judiciaire ;
- faire valoir la clause résolutoire, si elle apparait au contrat de location. Celle-ci prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-respect des obligations par le locataire.
